12 điều cần ghi nhớ khi mua nhà, đất dự án

I. Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý của dự án

mua ban nha datHiện nay khi mua nhà dự án khách hàng chủ yếu nắm bắt thông tin về dự án từ đơn vị môi giới hoặc bộ phận kinh doanh của chủ đầu tư. Phần lớn đó là những thông tin có lợi cho dự án, thậm chí còn được “thổi phồng”. Người mua dễ bị sa vào những thông tin phần nổi này mà xem nhẹ tính pháp lý của dự án. Nhiều khách hàng mua nhà chỉ quan tâm giá bán, vị trí và tiện ích của dự án mà không lưu ý đến quyền sử dụng đất, các giấy phép của chủ đầu tư cũng như không xem xét kỹ nội dung hợp đồng sẽ ký kết. Theo quy định của Luật đầu tư và Luật kinh doanh Bất động sản, chủ đầu tư phải có nghĩa vụ hoàn tất các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất dự án đầu tư, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi bán ra thị trường. Người mua nhà có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ thông tin về dự án một cách chính xác và đầy đủ. Do vậy trước khi quyết định mua, khách hàng cần cẩn trọng rà soát, kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án bên cạnh các yếu tố giá cả, vị trí, tiện ích, dịch vụ…Người mua nhà cần nghiên cứu kỹ hợp đồng trước khi ký, rà soát từng điều khoản trước khi đặt bút ký hợp đồng.

Một số trường hợp xảy ra khi mua nhà dự án và cách xử lý

1. Người đứng ra bán dự án không đủ tư cách pháp nhân.

Hiện có nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản hợp tác với nhiều nhà đầu tư thứ cấp, nên khi mua nhà, cần thận trọng với những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp.

Cách xử lý: 

Người mua nhà cần xác định chủ đầu tư dự án hợp pháp bằng cách yêu cầu cho xem Quyết định giao đất. Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là Chủ đầu tư.

2. Chủ đầu tư bán nhà, đất dự án khi chưa đủ điều kiện, không đúng với yêu cầu, đăng ký với cơ quan quản lý, vi phạm các điều cấm khi kinh doanh dự án

Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền nhà đất và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng. Đó có thể là việc phân lô bán đất nền dự án trái phép, dự án chưa có giấy phép xây dựng; bán dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh; bán căn hộ chung cư đã bị thay đổi kết cấu, thiết kế (xây tường ngăn, di chuyển các trang thiết bị, hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích, chia nhỏ căn hộ...); cho thuê mà chưa có sự chấp thuận của cơ quan chức năng; cho thuê căn hộ chưa hình thành...

Cách xử lý:

Yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng; biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng (bao gồm cả cọc và đài, giằng móng; nếu mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng) trên cơ sở đó, khách hàng có thể đối chiếu thông tin kiểm tra tính hợp pháp của dự án.

3. Chủ đầu tư bán nhà thuộc diện bị thế chấp tại ngân hàng hoặc chưa được ngân hàng bảo lãnh

Đối với các dự án bất động sản, căn hộ chung cư nên tìm hiểu việc ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không hay dự án có bị thế chấp cho ngân hàng không. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”. Ngoài ra, chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua ( Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014). Những hợp đồng khi chưa đủ điều kiện tiến hành giao dịch (chưa được ngân hàng bảo lãnh, vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh) khi phát sinh tranh chấp sẽ bị tòa án tuyên là hợp đồng vô hiệu. 
Thông tin về việc thế chấp giúp cho người tiêu dùng biết rằng nếu muốn mua sản phẩm của những dự án này thì phải có một số điều kiện cơ bản như chủ đầu tư phải giải chấp NH, nếu chủ đầu tư chưa giải chấp thì phải có ý kiến của Ngân hàng bằng văn bản đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Như vậy thì người mua mới tránh được rủi ro.
Một trong những nguyên nhân khiến chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận cho cư dân là do chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp ngân hàng. Một khi dự án đã đem đi thế chấp thì chủ đầu tư sẽ không thể tiếp tục những hoạt động liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân trong chung cư. Hiện có không ít trường hợp chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng lại sử dụng vốn sai mục đích.

Cách xử lý:

- Kiểm tra xem dự án bất động sản, căn hộ chung cư…đang bị thế chấp hoặc ngân hàng có tham gia bảo lãnh cho dự án đó không thông qua kênh công bố thông tin từ website của Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh, Sở Xây dựng...; tìm hiểu thông tin tại các ngân hàng, các Sở Xây dựng nơi nhà, đất được bán; yêu cầu chủ đầu tư gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua và yêu cầu chủ đầu tư thông báo về việc bảo lãnh được thực hiện như thế nào, các vấn đề pháp lý về dự án hiện tại ra sao.
- Khi ký hợp đồng mua bán với những dự án đã thế chấp ngân hàng thì khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình muốn mua. Đồng thời cũng cần phải kiểm tra xem dự án đó đã có giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và chứng thư bảo lãnh. Nếu có đủ những giấy tờ này thì khách hàng có thể yên tâm ký hợp đồng.

4. Chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc, tiền mua nhà theo tiến độ nhưng dự án kéo dài, không hoàn thành, chậm bàn giao nhà...

Hiện nay có nhiều dự án chủ đầu tư đã nhận tiền cọc, tiền mua nhà theo tiến độ của người mua nhưng do khả năng tài chính yếu kém, không có đủ số tiền huy động vốn, bị vi phạm pháp luật, bị khởi kiện ra toà dân sự hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự…nên không thể tiếp tục thực hiện dự án hoặc chậm bàn giao nhà đúng thời hạn, đúng thoả thuận ban đầu cho người mua. Thường chủ đầu tư giải thích việc chậm bàn giao nhà, chậm thực hiện các thủ tục pháp lý khác như cấp Giấy Chứng nhận quyền sở hữu nhà… là do yếu tố khách quan để giảm nhẹ trách nhiệm. Trong các hợp đồng mua bán (thông thường là do chủ đầu tư soạn sẵn), chủ đầu tư dự án luôn đưa vào các điều khoản loại trừ trách nhiệm vì lý do khách quan hoặc bất khả kháng hoặc cố tình tạo ra các kẽ hở để giảm rủi ro cho mình không theo đúng các quy định của Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và các văn bản hướng dẫn.

Cách xử lý:

Tìm hiểu kỹ về nhà đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư có uy tín, năng lực.
- Người mua cần đọc kỹ hợp đồng, quy định về trách nhiệm một cách cụ thể và chi tiết, nhất là các vấn đề liên quan đến thời hạn bàn giao nhà, bàn giao giấy tờ và trách nhiệm của bên chủ đầu tư.

5. Nhà đã mua, đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được

Đây là trường hợp mua nhà ở xã hội, mua nhà mua theo gói hỗ trợ vay ưu đãi của Nhà nước (ví dụ: Gói vay ưu đãi 30.000 tỷ), đã thanh toán tiền mua theo từng giai đoạn, nhưng không đủ khả năng chi trả (như hết thời hạn được hưởng ưu đãi về lãi vay) nên muốn bán lại. Tuy nhiên, theo quy định thì nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại sau 05 năm kể từ khi thực hiện xong giao dịch.

Cách xử lý:

Tìm hiểu quy định pháp luật về nhà ở xã hội, nhà ở mua theo gói hỗ trợ vay của Chính phủ về điều kiện được hỗ trợ, được hỗ trợ đến mức nào, lãi vay bao nhiêu, khi nào được bán lại nhà, phương thức xử lý tranh chấp…

6. Đã mua nhà xong, hoàn thành nghĩa vụ trả tiền mua nhưng chưa nhận đủ giấy tờ nhà

Trường hợp thường thấy nhất là các dự án bất động sản, khi người mua nhà đã có nhà để ở, đã trả đủ tiền nhưng mà vẫn chưa nhận đủ giấy tờ nhà. Điều này sẽ gây ra khó khăn cho người mua, nhất là những người vừa mua nhà xong, nhưng không đủ khả năng tài chính và muốn bán lại căn nhà đó…

Cách xử lý:

Người mua nhà cần tìm hiểu những kiến thức pháp luật cần thiết liên quan đến mua nhà dự án, thông qua các kênh thông tin truyền thông hoặc liên hệ với các đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý để kiểm tra, xem xét về hợp đồng, thỏa thuận mua bán trước khi ký kết. Trong hợp đồng mua bán nhà nên có ràng buộc kỹ về vấn đề này

II. Một số lưu ý trong quá trình xem xét, ký kết hợp đồng mua bán căn hộ, dự án

1. Xác định người đứng tên ký hợp đồng cho đúng thẩm quyền

Theo quy định pháp luật, nếu bán dự án, căn hộ thì bên bán ký hợp đồng phải là người đại diện pháp luật của chủ đầu tư. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Khách hàng phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy quyền có hợp pháp không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không…Nếu không thận trọng, hợp đồng ký không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của chủ đầu tư thì khách hàng phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không.

2. Xác định rõ diện tích căn hộ

Trước đây, theo quy định cũ, các nhà làm luật cho phép Chủ đầu tư được quyền chọn một trong hai phương pháp tính diện tích căn hộ chung cư, bao gồm diện tích tim tường và diện tích thông thuỷ (diện tích sử dụng thực tế)này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Điều này dẫn tới rất nhiều vụ việc “lùm xùm” giữa Chủ đầu tư và người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư cố tình "mập mờ", không rõ ràng đối với người mua nhà về diện tích căn hộ. Chủ đầu tư thường sẽ chọn phương pháp tính tim tường, lý do là cách tính này sẽ làm tăng diện tích thực tế của căn hộ, đồng thời qua đó làm giảm đi đơn giá/m2 của căn hộ, tạo tâm lý giá rẻ cho người mua. Người mua nhà vô hình chung sẽ bị thiệt hại không chỉ về diện tích sử dụng thực tế mà còn chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau (do được tính dựa trên diện tích căn hộ trong Hợp đồng). Hiện nay, theo quy định pháp luật, trong Giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.
Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014 quy định: diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.

3. Xác định giá trị của hợp đồng bao gồm những khoản cụ thể nào

Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa, các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu cần làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau. Trong trường hợp này nhiều dự án khi triển khai bán hàng nhưng thực tế họ chưa đóng tiền sử dụng đất cho nhà nước, điều này sẽ dẫn đến khó khăn trong việc ra được chủ quyền sở hữu bất động sản.

4. Làm rõ cách tính thuế GTGT

Theo Luật thuế GTGT hiện hành thì: "Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Giá tính thuế GTGT là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước". Nghị định 209/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật thuế giá trị gia tăng quy định: "Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng". Trong khi đó, nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án bất động sản đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng hoặc ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư. Khách hàng cần phải yêu cầu chủ đầu tư tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi ký hợp đồng.

5. Làm rõ các khoản chi phí khác ngoài tiền mua nhà

Các khoản phí, chi phí khác ngoài tiền mua nhà phải được ghi và thỏa thuận trong hợp đồng hoặc phụ lục một cách chi tiết ngay từ thời điểm ban đầu. Chủ đầu tư thường lợi dụng việc pháp luật không quy định chi tiết về vấn đề này (quy định về giá dịch vụ, tiện ích khác ở dự án như sân chơi, công viên, hầm giữ xe...), tìm cách “móc túi” người mua nhà từ việc khai thác các khoản phí này bằng cách ghi chung chung không rõ ràng trong hợp đồng về giá các dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư khi đưa vào sử dụng, không nêu cụ thể về quyền nghĩa vụ của các bên khi xảy ra tranh chấp, đặt ra các rào cản để áp đặt giá dịch vụ bất hợp lý trong hợp đồng. Do đó nếu người mua thiếu hiểu biết pháp lý, không tìm hiểu kỹ thì sau khi ký kết hợp đồng sẽ phải đóng thêm các khoản phí mà đáng ra chủ đầu tư phải chịu.

6. Xem trước và thương lượng hợp đồng

Khách hàng phải yêu cầu bên bán cung cấp bản dự thảo hợp đồng để có thời gian nghiên cứu kỹ lưỡng các vấn đề đã nêu ở trên. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, khách hàng phải lưu ý các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu; cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng quy định chưa; cam kết chất lượng bàn giao nhà của chủ đầu tư, thời hạn bàn giao nhà; nếu không giao nhà đúng hạn thì chủ đầu tư bị phạt như thế nào, có trường hợp nào chủ đầu tư chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không; điều kiện bất khả kháng có hợp lý không (trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi); thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa; Quyền và nghĩa vụ của các bên khi có tranh chấp…
Đối với người ít kinh nghiệm giao dịch, nghiên cứu hợp đồng mấy chục trang giấy cần có nhiều thời gian. Nếu cần thiết, khách hàng có thể nhờ luật sư, người có kinh nghiệm tư vấn những hồ sơ, hợp đồng mà bên bán cung cấp, không nên vội vàng nghe theo nhân viên bán hàng. Nếu có những điều khoản không rõ ràng hoặc không hợp lý thì người mua yêu cầu chỉnh sửa, thương lượng lại hợp đồng. Trường hợp không thương lượng, chỉnh sửa được hợp đồng thì nên cân nhắc về việc tiếp tục ký hợp đồng, không nên nhún nhường trước chủ đầu tư./.

Xem thêm:

Bài liên quan

HỎI VÀ ĐÁP

Tổng số ý kiến
Tên

Anti Virus,11,Âm thanh,4,Bảng lương,20,Bảo hiểm,6,Biểu mẫu,11,Bình luận BLHS,24,Bộ Luật,49,Calendar,9,Cán bộ công chức,33,CMND,15,Cư trú,14,Dân sự,10,Doanh nghiệp,24,Đất đai - Nhà ở,18,Đầu tư - Đấu thầu,19,Ebook,11,Game,3,Giao thông,45,Giấy tờ xe,31,Hệ thống,9,Hình ảnh,14,Hình sự,18,học Tiếng Anh,9,Hộ khẩu,13,Hôn nhân Gia đình,13,Khai sinh,9,Kinh nghiệm pháp lý,9,Lao động,14,Luật cơ bản,91,Luật thuế,21,Luật tiếng Anh,59,Nghĩa vụ quân sự,9,Phần mềm điện thoại,12,Phần mềm PC,90,Quyết định,1,Tải file,21,Thanh tra - Khiếu nại tố cáo,3,Thủ thuật Facebook,19,Thủ tục hành chính,72,Tố tụng hình sự,12,Trắc nghiệm,10,Trực tuyến,5,Văn bản,2130,Văn phòng,14,Video,4,Xây dựng,11,Xử phạt,2,
ltr
item
Tra cứu pháp luật - Thủ thuật phần mềm: 12 điều cần ghi nhớ khi mua nhà, đất dự án
12 điều cần ghi nhớ khi mua nhà, đất dự án
Một số điều cần ghi nhớ khi mua nhà ở, đất dự án.
https://2.bp.blogspot.com/-HS20Rd8lXQY/Ww1AAF0pKaI/AAAAAAAAK00/hB8l_vF_rMccp2qUbim6DZx1wZ293eJYgCPcBGAYYCw/s1600/mua%2Bnha.jpg
https://2.bp.blogspot.com/-HS20Rd8lXQY/Ww1AAF0pKaI/AAAAAAAAK00/hB8l_vF_rMccp2qUbim6DZx1wZ293eJYgCPcBGAYYCw/s72-c/mua%2Bnha.jpg
Tra cứu pháp luật - Thủ thuật phần mềm
https://www.tracuuphapluat.info/2018/05/mot-so-dieu-can-ghi-nho-khi-mua-nha-dat.html
https://www.tracuuphapluat.info/
https://www.tracuuphapluat.info/
https://www.tracuuphapluat.info/2018/05/mot-so-dieu-can-ghi-nho-khi-mua-nha-dat.html
true
1624770636553188390
UTF-8
Loaded All Posts Not found any posts Xem tất cả các bài viết Đọc tiếp Trả lời Hủy trả lời Xóa By Trang chủ PAGES Bài viết View All RECOMMENDED FOR YOU LABEL ARCHIVE Tìm kiếm ALL POSTS Not found any post match with your request Back Home Sunday Monday Tuesday Wednesday Thursday Friday Saturday Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat January February March April May June July August September October November December Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec just now 1 minute ago $$1$$ minutes ago 1 hour ago $$1$$ hours ago Yesterday $$1$$ days ago $$1$$ weeks ago more than 5 weeks ago Followers Follow THIS PREMIUM CONTENT IS LOCKED STEP 1: Share to a social network STEP 2: Click the link on your social network Copy All Code Select All Code All codes were copied to your clipboard Can not copy the codes / texts, please press [CTRL]+[C] (or CMD+C with Mac) to copy