|
CHÍNH
PHỦ |
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM |
|
Số:
71/2024/NĐ-CP |
Hà
Nội, ngày 27 tháng 6 năm 2024 |
Căn
cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm
2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11
năm 2019;
Căn
cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Theo
đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Chính
phủ ban hành Nghị định quy định về giá đất.
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều
chỉnh
Nghị định
này quy định về phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158;
xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều
159; định giá đất cụ thể quy định tại Điều 160; điều kiện
hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều
162; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp chuyển tiếp quy định
tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
Điều 2. Đối tượng
áp dụng
1. Cơ quan
thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng,
điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người
có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức
tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức,
cá nhân khác có liên quan.
Điều 3. Giải thích
từ ngữ
Trong Nghị định
này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Chuyển
nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ
quan thuế hoặc đã đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp
đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với
khách hàng theo quy định của pháp luật.
2. Khu đất cần
định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử dụng đất cần
định giá.
3. Thửa đất
so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị
trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
4. Tổ chức
thực hiện định giá đất là tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy định tại
khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai được cơ quan có chức năng quản
lý đất đai thuê hoặc giao nhiệm vụ thực hiện tư vấn định giá đất.
Chương II
PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Điều 4. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh
1. Khảo sát,
thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:
a) Mục đích
sử dụng đất;
b) Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.
2. Khảo sát,
thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:
a) Thông tin
đầu vào để định giá đất là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất đã
trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính quy định
tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;
b) Thông tin
tại điểm a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai,
cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực
hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản,
doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát;
c) Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này.
3. Việc lựa
chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:
a) Thông tin
gần nhất với thời điểm định giá đất.
Trường hợp
có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa
chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ
sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện
việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch
bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo
sát;
b) Tương đồng
nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;
c) Có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa
giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện trong địa bàn hành
chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn
hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý
do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định.
4. Trường hợp
thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất (nếu
có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:
a) Đối với
trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng
Việc xác định
giá trị của tài sản gắn liền
với đất tại thời điểm chuyển
nhượng, trúng
đấu
giá quyền
sử dụng đất như sau:
|
Giá trị của tài sản gắn liền với đất
tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
= |
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất |
- |
Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển
nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
Phương pháp
tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực
hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc
hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc
tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị
trường;
b) Đối với
trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng
Đối với cây
lâu năm, giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc
thu hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được
xác định theo đơn giá bồi thường đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
ban hành.
Đối với rừng
trồng thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành; trường
hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng
tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định theo đơn giá bồi thường đối
với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
5. Xác định
giá của thửa đất so sánh như sau:
|
Giá đất của thửa đất so sánh |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất
so sánh |
- |
Giá trị của tài sản gắn liền với đất
tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất |
|
Diện tích thửa đất so sánh |
||||
6. Căn cứ
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị định
này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của
thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:
a) Lấy các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều
chỉnh giá của thửa đất so sánh;
b) Trường hợp
có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm giá đất
so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa đất so
sánh (cộng) theo yếu tố đó; trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa
đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều
chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ) theo yếu tố đó;
c) Trường hợp
các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ
nguyên mức giá của thửa đất so sánh.
7. Giá đất ước
tính của thửa đất cần
định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh
do các yếu tố khác nhau của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá và
thực hiện như sau:
|
Giá đất ước tính của thửa đất, khu đất
cần định giá theo từng thửa đất so sánh |
= |
Giá đất của từng thửa đất so sánh |
± |
Mức điều chỉnh về giá từ yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất của từng thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá |
8. Giá đất của
thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các
giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định theo quy
định tại khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo
đảm chênh lệch với từng
giá đất ước tính không quá 15%.
9. Việc xác
định giá đất bằng phương pháp so sánh được minh họa chi tiết tại ví dụ số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 5. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập
1. Khảo sát,
thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá
a) Đối với đất
phi nông nghiệp thì khảo sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng
trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12)
liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định giá hoặc
trong 01 năm (được tính từ
ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liền kề trước thời điểm định giá của
03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so
sánh.
Trường hợp
không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thì thu
thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo
tài chính trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31
tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần định
giá hoặc trong báo cáo tài chính của 01 năm liền kề trước thời điểm định giá của
03 thửa
đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;
b) Đối với đất
nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất
nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển
nông thôn, cụ thể như sau:
- Trong khoảng
thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên
tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác;
- Tối thiểu 03 vụ thu
hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;
- Trong một
chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy
định của pháp luật có liên quan.
Trường hợp
không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát
triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị
trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá.
2. Khảo sát,
thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá
a) Đối với đất
phi nông nghiệp
Chi phí để tạo
ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là các khoản
chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất, chi
phí sản xuất được xác định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ban hành; các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất.
Trường hợp
chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất chưa có định mức, đơn giá do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin đối với các chi phí
nêu trên ghi trong báo cáo tài chính; trường hợp báo cáo tài chính không thể hiện rõ chi phí để
tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thì khảo sát chi phí để tạo ra thu nhập từ
việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường.
b) Đối với đất
nông nghiệp
Chi phí từ
việc sử dụng đất nông nghiệp gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất, chi
phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông
thôn và thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trường hợp
không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát
triển
nông thôn thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của
03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
3. Xác định
thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:
|
Thu nhập ròng bình quân năm |
= |
Thu nhập bình quân năm |
- |
Chi phí bình quân năm |
Trong đó:
a) Thu nhập
bình quân năm là trung bình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này trong
thời gian 01 năm. Đối với trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho thuê đất,
cho thuê mặt bằng của 03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt bằng để
tính thu nhập bình quân năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất
bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều 4
của Nghị định này;
b) Chi phí
bình quân năm là trung bình cộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này trong thời
gian 01 năm.
4. Xác định
giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
|
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất
cần định giá |
= |
Thu nhập ròng bình quân năm |
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân |
Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12
tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc
tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (sau đây gọi là ngân
hàng thương mại nhà nước) của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu
trước thời điểm định giá.
Riêng đối với
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:
|
Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn |
= |
r x (1 + r)n |
|
(1 + r)n – 1 |
Trong đó: n
là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với
trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5. Xác định
giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất
cần định giá |
|
Diện tích thửa đất cần định giá |
Đối với trường
hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các công trình gắn liền với
đất phục vụ trực tiếp sản xuất, kinh doanh để tạo ra thu nhập thì sau khi xác định
giá trị của thửa đất và công trình gắn liền với đất phải trừ đi giá trị của
công trình gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều
4 của Nghị định này.
6. Trong thời
hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức
năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp
bằng văn bản thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại khoản
4 Điều này.
7. Việc xác
định giá đất bằng phương pháp thu nhập được minh họa chi tiết tại ví dụ số 02 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 6. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Khảo sát,
thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng,
các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất
và các thông tin cần
thiết khác phục vụ định giá đất.
2. Ước tính
tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất
a) Tổng
doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính
giá chuyển
nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức
biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình
thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.
Giá kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá
chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;
b) Khảo sát,
thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ.
Thông tin về
giá bán nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng, một phần công trình xây dựng, giá đất
thu thập theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 4 của Nghị định
này; thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thông qua các hợp
đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng; thông tin về giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
thông qua việc điều tra, khảo sát các dự án có hình thức kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá;
c) Việc ước
tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực
hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu
tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được
phê duyệt;
d) Việc xác
định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ
quan quản lý thị trường bất động sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan
thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản thì thực hiện như sau:
Đối với trường
hợp xác định mức biến động của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo chỉ số giá
tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm định
giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa bàn hành chính cấp tỉnh,
trường hợp địa phương không công bố chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu
xây dựng thì lấy theo chỉ số
giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước;
Đối với trường
hợp
xác định mức biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì căn cứ theo mức
biến động thể hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối với
trường hợp xác định mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn
cứ số liệu thực tế trên thị trường do tổ chức thực hiện định giá đất điều tra,
khảo sát và đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất quyết định;
đ) Căn cứ
tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu,
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy để áp dụng chậm
nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh điều chỉnh để
phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Trong thời
gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ
chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục
đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng
thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời
gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn
cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực
hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước
tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương
đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp
thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa
phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp
dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu
tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất
cần định giá đề xuất để
Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
3. Ước tính
tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
a) Các chi
phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm:
- Chi phí
xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án (có tính đến chi phí dự
phòng cho yếu tố trượt giá);
- Chi phí
xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi
công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác
phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư;
- Chi phí
thiết bị;
- Chi phí quản
lý dự án;
- Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí
khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành
doanh thu phát triển của dự án, do tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối
với từng dự án cụ thể, đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Trường hợp
áp dụng suất vốn đầu tư thì thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về
suất vốn đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp
xác định giá đất đối với dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu
tư thì ngoài chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
còn bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng tại điểm này mà chưa được xác định
trong dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Trường hợp
thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu
tư xây dựng;
b) Chi phí
kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận
hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án
và tình hình thực tế tại địa phương;
c) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm
b khoản này và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
theo quy định tại khoản 6 Điều này;
d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu
đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện theo
quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai;
đ) Căn cứ
thông tin về các dự án tương tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần
nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên
quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để xác định chi phí
kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu,
rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc
từng dự án cụ thể để áp dụng chậm nhất từ ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường
hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực
tế của địa phương.
Trong thời
gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định chi phí kinh doanh thì chi phí kinh
doanh được xác định bằng mức bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng
đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Trong thời
gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh thì tổ chức thực
hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong
chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Trường
hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án
đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với
tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất
chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn
cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định.
4. Việc ước
tính tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:
a) Chi phí đầu
tư xây dựng được ước tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ
sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được cơ quan có thẩm quyền thẩm định,
phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm này thực hiện
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Việc ước
tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
- Dự toán
xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của
pháp luật về xây dựng;
- Dự toán
xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành,
công bố và đã được cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ
quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước
pháp luật về kết quả thẩm định hoặc thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình
đã thực hiện;
- Suất vốn đầu
tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;
c) Trường hợp
chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá
đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục
đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá để
đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để Hội đồng
thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Việc ước
tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu
về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển,
tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất thực hiện theo công thức sau:
Tổng chi phí
phát triển = 
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm
thứ i của dự án;
- Ci là chi phí năm thứ
i của dự án;
- r là tỷ lệ
chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh
doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại nhà nước của năm liền kề tính đến
hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;
- n là số
năm bán hàng của dự án (tính tròn năm);
- m là số
năm xây dựng và phát sinh chi phí của dự án (tính tròn năm).
6. Xác định
giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức
sau:
|
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Giá đất của
thửa đất, khu đất cần
định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định
giá |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất, khu đất cần định
giá |
7. Trường hợp
khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất),
có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau
đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản
6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển
của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho
thuê đất được thực hiện theo công thức sau:
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật đối với phần diện tích giao đất |
= |
Tổng
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích giao đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê
đất |
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật đối với phần diện tích cho thuê đất |
= |
Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng
kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích cho thuê đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê
đất |
Trong đó: Tổng
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí
đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
8. Trường hợp thửa đất, khu đất
cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như sau:
a) Trường hợp
có đầy đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của
thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển
ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định
đó;
b) Trường hợp
không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi
phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích
cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát
triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng
hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Trong thời
hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức
năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp
thông tin bằng văn bản về lãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.
10. Việc xác
định giá đất bằng phương pháp thặng dư được minh họa chi tiết tại ví dụ số 03 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 7. Trình tự, nội
dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
1. Khảo sát,
thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định
trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng,
thông tin giá đất trong bảng giá đất.
2. Khảo sát,
thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c
khoản 3 và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai cho từng vị trí đất, khu vực.
Trường hợp
thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện
chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định
tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 của Nghị định này.
3. Xác định
giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:
a) Thống kê
giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;
b) Trường hợp
giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương
đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng
chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;
c) Giá đất
thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số
học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
4. Xác định
hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy
giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực
đó.
5. Giá đất của
thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như sau:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá |
= |
Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần
định giá |
x |
Hệ số điều chỉnh giá đất |
Điều 8. Các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất
1. Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a) Vị trí, địa
điểm của thửa đất, khu đất;
b) Điều kiện
về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện
về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện
tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố
liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ
giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm
được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng
môi trường, an ninh;
g) Thời hạn
sử dụng đất;
h) Các yếu tố
khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa,
phong tục tập quán của địa phương.
2. Các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a) Năng suất
cây trồng, vật nuôi;
b) Vị trí, đặc
điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm;
c) Điều kiện
giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt
đường; điều kiện về địa hình;
d) Thời hạn
sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân
theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển
quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố
khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán của địa phương.
3. Sở Tài
nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu,
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất,
mức độ chênh lệch tối đa của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều
chỉnh đối với từng
mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất,
cách thức điều chỉnh đối với từng
mức độ chênh lệch của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể
trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định.
Điều 9. Áp dụng
phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm
c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai
1. Trường hợp
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường
hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả
tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất
tại thời điểm ban hành quyết định. Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ
ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc trường hợp áp dụng
phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường
hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm
ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.
2. Trường hợp
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả
thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không thuộc
trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương
pháp theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b,
c khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị
định này.
3. Trường hợp
giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì căn cứ
quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này để áp dụng các phương pháp định giá đất
theo từng quyết định.
4. Đối với
trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử
lý như sau:
a) Trường hợp
có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của
thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển
ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định
đó;
b) Trường hợp
không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi
phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích
cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát
triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng
hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
5. Việc xác
định giá đất bằng phương pháp thặng dư đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều
này được minh họa chi tiết tại ví dụ số 04 Phụ lục II
ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 10. Trách nhiệm
của các cơ quan, đơn vị trong việc cung cấp thông tin
Các cơ quan,
tổ chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin quy định
tại điểm b khoản 2 Điều 4 và điểm b khoản 1 Điều 5 của Nghị định
này có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng
văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận
được văn bản yêu cầu của tổ chức thực hiện định giá đất.
Chương III
BẢNG GIÁ ĐẤT
Mục 1. QUY ĐỊNH
CHUNG
Điều 11. Căn cứ xây
dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
Việc xây dựng,
điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6, 7 của
Nghị định này; kết quả tổng hợp,
phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện
hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất.
Điều 12. Nội dung
xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
1. Quy định
cụ thể giá các loại đất:
a) Giá đất
trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
b) Giá đất
trồng cây lâu năm;
c) Giá đất rừng
sản xuất;
d) Giá đất
nuôi trồng thủy sản;
đ) Giá đất
làm muối;
e) Giá đất ở
tại nông thôn;
g) Giá đất ở
tại đô thị;
h) Giá đất
khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
i) Giá đất
thương mại, dịch vụ;
k) Giá đất
cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
l) Giá đất sử
dụng cho hoạt động khoáng sản;
m) Giá các
loại đất trong khu công nghệ cao;
n) Giá các
loại đất khác theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất
đai chưa được quy định từ điểm a đến điểm m khoản này theo yêu cầu quản lý
của địa phương.
2. Xác định
giá đất đối với một số loại đất khác trong bảng giá đất:
a) Đối với đất
rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng thì căn cứ vào giá đất rừng sản xuất tại khu vực
lân cận để quy định mức giá đất;
b) Đối với đất
chăn nuôi tập trung, các loại đất nông nghiệp khác thì căn cứ vào giá các loại
đất nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
c) Đối với đất
sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất phi nông nghiệp
khác thì căn cứ vào giá đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận
để quy định mức giá đất;
d) Đối với đất
xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các
mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng;
đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn
cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.
Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử
dụng thì căn cứ vào giá đất ở tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
đ) Đối với đất
sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng thì căn cứ vào mục đích sử
dụng để quy định mức giá đất cho phù hợp;
3. Giá đất trong
bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với thời hạn sử
dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá
nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển
quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
Điều 13. Chuẩn bị
xây dựng bảng giá đất
Việc chuẩn bị
xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm
2026 thực hiện như sau:
1. Sở Tài
nguyên và Môi trường lập dự án xây dựng bảng giá đất, trong đó xác định nội
dung, thời gian, tiến độ, dự toán kinh phí thực hiện và các nội dung liên quan.
2. Sở Tài
nguyên và Môi trường chuẩn bị hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất và gửi
Sở Tài chính; Sở Tài chính có trách nhiệm thẩm định và gửi văn bản thẩm định hồ
sơ dự án xây dựng bảng giá đất về Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ thẩm định
dự án xây dựng bảng giá đất gồm:
a) Công văn
đề nghị thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất;
b) Dự thảo Dự
án xây dựng bảng giá đất;
c) Dự thảo Tờ
trình về việc phê duyệt dự án;
d) Dự thảo
Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án.
3. Sở Tài
nguyên và Môi trường tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định và trình Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất. Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất
gồm:
a) Dự án xây
dựng bảng giá đất sau khi đã tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định;
b) Tờ trình
về việc phê duyệt dự án;
c) Dự thảo
Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án;
d) Văn bản
thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất.
4. Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý
khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) để thực hiện xây dựng bảng giá đất.
5. Sở Tài
nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng
giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng
thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà
không lựa chọn được nhà thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho
đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.
6. Thành lập
Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Tổ giúp việc của Hội đồng:
a) Sở Tài
chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất
theo quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định
dự thảo bảng giá đất, trong đó:
Đại diện tổ
chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề
tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định
giá đất được thuê để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất;
Chuyên gia về
giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một
trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định
giá.
b) Sở Tài
chính trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất quyết định thành lập Tổ
giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm Tổ trưởng
và đại diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu
tư, thuế và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn
bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định bảng giá
đất xem xét tại phiên họp thẩm định.
Điều 14. Trình tự,
thủ tục xây dựng bảng giá đất
Việc xây dựng
bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực hiện
như sau:
1. Tổ chức
thực hiện định giá đất tiến hành xây dựng bảng giá đất như sau:
a) Điều tra,
khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị
trí; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa
đất chuẩn;
b) Xác định
loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây
dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số
thửa đất của mỗi loại đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất
trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
c) Tổng hợp,
hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp
huyện, cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối
với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí;
d) Tổng hợp
kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn
thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với
việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn;
đ) Xây dựng
dự thảo bảng giá đất và dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
2. Sở Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng
giá đất; đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông
tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường trong thời
gian 30 ngày; lấy ý kiến bằng văn bản đối với dự thảo bảng giá đất của Ủy ban Mặt
trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan
thuế, tổ chức công chứng nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất; tiếp thu,
hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất; chỉ đạo tổ chức thực
hiện định giá đất tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng
giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
3. Sở Tài
nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất hồ sơ trình thẩm định
bảng giá đất; Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất
và gửi văn bản thẩm định bảng giá đất về Sở Tài nguyên và Môi trường.
4. Sở Tài
nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn
thiện dự thảo bảng giá đất theo ý kiến của Hội đồng thẩm định bảng giá đất;
trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5. Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất,
công bố công khai và chỉ đạo cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
Điều 15. Hồ sơ lấy
ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất, trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất,
trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua bảng giá đất
1. Hồ sơ lấy
ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất:
a) Dự thảo Tờ
trình về việc ban hành bảng giá đất;
b) Dự thảo bảng
giá đất;
c) Dự thảo
Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
2. Hồ sơ
trình thẩm định bảng giá đất:
a) Tờ trình
về việc ban hành bảng giá đất;
b) Dự thảo bảng
giá đất;
c) Báo cáo
thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
d) Báo cáo
tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất.
3. Hồ sơ
trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất:
a) Tờ trình
về việc ban hành bảng giá đất;
b) Dự thảo bảng
giá đất;
c) Báo cáo
thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
d) Báo cáo
tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất;
đ) Văn bản
thẩm định bảng giá đất;
e) Báo cáo
tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định bảng giá đất.
Điều 16. Điều chỉnh,
sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
1. Bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định điều
chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của
năm tiếp theo hoặc trong năm thực hiện như sau:
a) Điều chỉnh,
sửa đổi giá đất của từng
loại đất tại từng khu vực, vị trí có biến động trên thị trường đối với khu vực
xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; giá đất của từng thửa đất có biến động
trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ
sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
b) Bổ sung
giá đất chưa được quy định trong bảng giá đất hiện hành của từng loại đất tại từng
khu vực, vị trí đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; của
từng thửa đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở
vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
c) Giữ
nguyên giá đất trong bảng giá đất đã xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hiện
hành của từng
loại đất tại từng
khu vực, vị trí không có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực,
vị trí; giá đất của từng
thửa đất không có biến động trên thị trường đối với khu vực xây dựng bảng giá đất
đến từng
thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
2. Trình tự,
thủ tục điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thực hiện theo quy định tại
các điều 13, 14 và 15 của Nghị định này.
3. Trường hợp
thuộc đối tượng áp dụng bảng giá đất mà tại thời điểm định giá đất thửa đất,
khu đất cần định giá chưa được quy định trong bảng giá đất thì căn cứ tình hình
cụ thể tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý nhà nước về đất đai cấp tỉnh
căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng
tương tự để xác định giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai.
Điều 17. Trình tự điều
chỉnh bảng giá đất đối với trường hợp quy định tại khoản
1 Điều 257 Luật Đất đai
1. Sở Tài
nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 13 của Nghị định này.
2. Tổ chức
thực hiện định giá đất tiến hành điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Nghị định này.
3. Sở Tài
nguyên và Môi trường có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng
giá đất; tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan về hồ sơ
lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất; tiếp thu, hoàn thiện Tờ trình về việc
ban hành bảng giá đất; tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng
giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
4. Sở Tài
nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất.
5. Hội đồng
thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định
về Sở Tài nguyên và Môi trường.
6. Sở Tài
nguyên và Môi trường thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự
thảo bảng giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng
giá đất theo thành phần hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều 15 của Nghị
định này.
Mục 2. BẢNG GIÁ ĐẤT
THEO VỊ TRÍ ĐẤT
Điều 18. Xác định
khu vực trong xây dựng bảng giá đất
1. Các loại
đất cần xác định khu vực trong bảng giá đất bao gồm: đất nông nghiệp, đất ở tại
nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng
trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn.
2. Khu vực
trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng đơn vị hành chính cấp xã và căn cứ
vào năng suất, cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản
phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (đối với đất
nông nghiệp); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,
các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh
tế, thương mại trong khu vực (đối với đất ở tại nông thôn; đất thương mại,
dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng
công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và đất phi nông nghiệp
khác tại nông thôn) và thực hiện theo quy định sau:
a) Khu vực 1
là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi
nhất;
b) Các khu vực
tiếp theo là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng kém thuận
lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó.
Điều 19. Điều tra,
khảo sát, thu thập thông tin
1. Thu thập
thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất tại xã, phường, thị trấn theo Mẫu số 01 Phụ lục I ban hành
kèm theo Nghị định này.
2. Thu thập
thông tin đầu vào theo quy định tại điểm a và b khoản 2 Điều 4
của Nghị định này được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm
khảo sát trở về trước. Trường hợp thông tin có cùng thời điểm phát sinh thì ưu tiên lựa chọn nguồn
thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu
quốc gia về giá; Văn phòng Đăng ký đất đai; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu
giá quyền sử dụng đất, đơn vị, tổ chức đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động
sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.
3. Điều tra,
khảo sát, thu thập thông tin về các khoản thu nhập, chi phí để xác định giá đất
theo phương pháp thu nhập đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng phương
pháp so sánh nhưng
xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử
dụng đất.
4. Việc điều
tra, khảo sát, thu thập thông tin quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này thực
hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định
này. Ngoài các nội dung điều tra, khảo sát quy định tại khoản này, Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông tin khác vào phiếu điều tra để đáp ứng yêu cầu
xây dựng bảng giá đất tại địa phương.
Điều 20. Xác định vị
trí đất trong xây dựng bảng giá đất
1. Căn cứ
xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất
a) Đối với
nhóm đất nông nghiệp: Vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo
từng khu vực và thực hiện như sau:
Vị trí 1 là
vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí
tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận
lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
b) Đối với đất
phi nông nghiệp: Vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn đường, phố,
đoạn phố (đối với đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô thị, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị),
đường, đoạn đường hoặc khu vực (đối với các loại đất phi nông nghiệp quy định tại
khoản 1 Điều 18 của Nghị định này) và căn cứ vào điều kiện
kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh;
khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực và thực
hiện như sau:
Vị trí 1 là
vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí
tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận
lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
2. Căn cứ
quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng
nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại
đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố
thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh
được quy định tăng hoặc giảm mức giá như sau:
a) Đối với đất
thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất
làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong
khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa
phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn;
b) Đối với
thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất,
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định
tăng hoặc giảm mức giá.
Điều 21. Tổng hợp,
hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại xã, phường,
thị trấn
1. Kiểm tra,
rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá của các vị trí đất sau khi
thu thập thông tin giá đất quy định tại Điều 19 của Nghị định
này. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức giá của
các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất.
Đối với loại
đất mà tại một hay một số vị trí đất không có thông tin về giá đất quy định tại
khoản 2 Điều 19 của Nghị định này thì căn cứ vào giá đất
trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất khác đã được xác định của loại đất đó, áp
dụng phương pháp so sánh để xác định mức giá của các vị trí đất còn lại.
Đối với loại
đất mà không có thông tin về giá đất quy định tại khoản 2 Điều
19 Nghị định này thì giá đất được xác định bằng phương pháp thu nhập dựa
trên thông tin quy định tại khoản 3 Điều 19 của Nghị định này.
2. Thống kê
giá đất đầu vào tại xã, phường, thị trấn thực hiện theo Mẫu số 04 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định
này và xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường,
thị trấn. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá
tổng quan về xã, phường, thị trấn;
b) Đánh giá
tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, thị trấn; tình hình biến
động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng
loại trong bảng giá đất hiện hành;
c) Đề xuất mức
giá của các vị trí đất tại xã, phường, thị trấn.
3. Hoàn thiện
hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại xã, phường, thị
trấn. Hồ sơ gồm có:
a) Phiếu thu
thập thông tin về xã, phường, thị trấn;
b) Phiếu thu
thập thông tin về thửa đất;
c) Bảng thống
kê giá đất tại xã, phường, thị trấn;
d) Báo cáo về
tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, thị trấn.
Điều 22. Tổng hợp,
hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp huyện,
cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành
1. Tổng hợp
kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất tại cấp huyện thực hiện theo mẫu biểu
từ Mẫu số 05 đến Mẫu số 08 Phụ lục I ban
hành kèm theo Nghị định này và xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều
tra giá đất tại cấp huyện. Báo cáo gồm các nội dung chủ yếu sau:
a) Đánh giá
về các yếu
tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất
trên địa bàn cấp huyện;
b) Đánh giá tình hình và kết
quả điều tra, thu thập thông tin giá đất; tình hình biến động và mức biến động
(tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với giá đất cùng loại trong bảng giá đất
hiện hành tại cấp huyện;
c) Đề xuất mức
giá của các vị trí đất trên địa bàn cấp huyện.
2. Hoàn thiện
hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại cấp huyện. Hồ
sơ gồm
có:
a) Bảng tổng
hợp giá đất trên địa bàn cấp huyện;
b) Báo cáo về
tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện.
3. Tổng hợp
kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất tại cấp tỉnh thực hiện theo mẫu biểu
từ Mẫu số 09 đến Mẫu số 11 Phụ lục I ban
hành kèm theo Nghị định này.
4. Phân
tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành
a) Đánh giá
tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với
giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;
b) Đánh giá
các quy định trong bảng giá đất hiện hành.
Điều 23. Xây dựng dự
thảo bảng giá đất, dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất theo khu vực,
vị trí đất
1. Bảng giá
đất được xây dựng theo khu vực, vị trí đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 12 đến Mẫu số 15 Phụ lục I ban hành kèm
theo Nghị định này.
2. Báo cáo
thuyết minh xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí gồm các nội dung chủ yếu
sau:
a) Đánh giá
về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;
b) Đánh giá
tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;
kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
c) Đánh giá
sự phù hợp hoặc chưa phù hợp của giá đất trong dự thảo bảng giá đất so với kết
quả điều tra giá đất điều tra;
d) Việc quy
định khu vực, vị trí đất; áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá các loại
đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu có);
đ) Đánh giá
tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu
tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ
gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.
Mục 3. BẢNG GIÁ ĐẤT
ĐẾN TỪNG THỬA ĐẤT TRÊN CƠ SỞ VÙNG GIÁ TRỊ, THỬA ĐẤT CHUẨN
Điều 24. Điều kiện
khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất
chuẩn
Khu vực xây
dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn phải đảm bảo các điều
kiện sau:
1. Có bản đồ
địa chính số được chỉnh lý, cập nhật khi có sự thay đổi về hình dạng, kích thước,
diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính
và đồng thời được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai theo quy định
của pháp luật về bản đồ địa chính.
2. Có cơ sở
dữ liệu giá đất gồm: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá
trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính; thông
tin giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát trong thời gian 24 tháng tính từ thời
điểm định giá đất trở về trước.
Điều 25. Điều tra,
khảo sát, thu thập và tổng hợp thông tin
1. Thu thập
thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất tại khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở
vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
2. Thu thập
thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất tại khu vực xây dựng bảng giá đất
đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn theo các tiêu chí về
đặc tính thửa đất.
3. Thu thập
thông tin đầu vào để định giá đất theo quy định tại khoản 3 và khoản
4 Điều 158 Luật Đất đai theo Mẫu số 02 và
Mẫu số 03 Phụ lục I kèm theo Nghị định này.
4. Tổng hợp
kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất
đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
a) Tổng hợp
thông tin về đặc tính của tất cả các thửa đất;
b) Tổng hợp
thông tin giá đất đầu vào để định giá đất.
Điều 26. Thiết lập
vùng giá trị
1. Căn cứ
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị định
này, tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để
thiết lập vùng giá trị quy định tại khoản 48 Điều 3 Luật Đất
đai nhằm phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Trường hợp
sau khi thiết lập các vùng giá trị mà có các thửa đất không liền kề nhau nhưng có cùng
mục đích sử dụng và có các yếu tố tương đồng về vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất
thuộc vùng giá trị khác thì căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương để thiết lập các vùng
giá trị phù hợp với các thửa đất này.
2. Vùng giá
trị được xác định ranh giới, đánh số thứ tự và biểu thị trên bản đồ địa chính số.
Điều 27. Lựa chọn
thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn
1. Lựa chọn
thửa đất chuẩn
Thửa đất có
các đặc tính về diện tích, hình thể, kích thước mang tính đại diện cho các thửa
đất trong vùng giá trị; có tính ổn định về vị trí, mục đích, hình dáng, quy hoạch
sẽ được chọn làm thửa đất chuẩn để định giá cho các thửa đất khác trong vùng
giá trị.
2. Xác định
giá cho thửa đất chuẩn
a) Trường hợp
thửa đất chuẩn có thông tin đầu vào theo quy định tại điểm a và
b khoản 2 Điều 4 của Nghị định này và sử dụng thông tin theo quy định tại khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai thì giá của thửa đất chuẩn là
thông tin đầu vào;
b) Trường hợp
thửa đất chuẩn không có thông tin về giá đất quy định tại điểm a khoản này, giá
của thửa đất chuẩn được xác định thông qua các phương pháp định giá đất quy định
tại điểm a, b, c khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
Điều 28. Lập bảng tỷ
lệ so sánh
1. Bảng tỷ lệ
so sánh quy định cách thức điều chỉnh để xác định giá của thửa đất cụ thể trên
cơ sở khác biệt các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất chuẩn và thửa đất
cụ thể.
2. Căn cứ
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, thông tin giá đất trên thị trường và tình
hình cụ thể tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất lập bảng tỷ lệ so
sánh để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất làm cơ sở để cơ
quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất xem
xét, quyết định.
Điều 29. Xây dựng dự
thảo bảng giá đất, dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất đến từng
thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn
1. Định giá
các thửa đất cụ thể trong từng vùng giá trị
a) Căn cứ đặc
tính của thửa đất và giá của thửa đất chuẩn, áp dụng cách thức điều chỉnh trong
bảng tỷ lệ so sánh giá đất để tính giá của từng thửa đất cụ thể trong từng vùng
giá trị;
b) Rà soát,
kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả xác định giá của thửa đất cụ thể: kiểm chứng mức chênh lệch giá đất giữa các thửa
đất liền kề có cùng mục đích sử dụng trong từng vùng giá trị; kiểm chứng mức
chênh lệch giá đất các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng giữa các vùng
giá trị; hiệu chỉnh giá của thửa đất cụ thể.
2. Xây dựng
dự thảo bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
3. Xây dựng
dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở
vùng giá trị, thửa đất chuẩn. Nội dung chi tiết của báo cáo như sau:
a) Đánh giá
về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;
b) Đánh giá điều
kiện khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị,
thửa đất chuẩn;
c) Đánh giá
kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất
đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
d) Kết quả
thiết lập vùng giá trị, lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn, lập bảng tỷ lệ so
sánh và mức giá các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các
loại đất (nếu có);
đ) Đánh giá
tác động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu
tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ
gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.
Chương IV
ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
Điều 30. Căn cứ định
giá đất cụ thể
1. Việc định
giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất
đai và các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này; kết quả tổng
hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
2. Giá đất cụ
thể được xác định theo từng
mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch
chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà
nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều
tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Điều 31. Chuẩn bị hồ
sơ định giá đất cụ thể và lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất
1. Cơ quan
có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể.
Hồ sơ định giá đất cụ thể gồm:
a) Mục đích
định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí;
b) Quyết định
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử
dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất;
c) Các văn bản
pháp lý khác liên quan đến thửa đất cần định giá.
2. Căn cứ hồ
sơ định giá đất cụ thể, cơ quan có chức năng quản lý đất đai lựa chọn tổ chức
thực hiện định giá đất theo quy định tại khoản 5 Điều 13 của Nghị
định này.
Điều 32. Thành lập
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
1. Cơ quan
tài chính cùng cấp trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 2 và khoản
3 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định phương án giá đất theo hình thức Hội đồng
hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc, trong đó:
a) Đại diện
tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành
nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định
giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể;
b) Chuyên
gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm
việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm
định giá.
2. Cơ quan
tài chính cùng cấp trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có thẩm quyền
quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo cơ
quan tài chính cùng cấp làm Tổ
trưởng và đại diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch
và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định.
Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn
bị các nội dung theo phân công để
đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định.
Điều 33. Trình tự,
thủ tục xác định giá đất cụ thể
Tổ chức thực
hiện định giá đất tiến hành xác định giá đất cụ thể gồm các nội dung sau:
1. Thu thập,
tổng hợp, phân tích thông tin
a) Các thông
tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để áp dụng
các phương pháp định giá đất.
Việc thu thập,
tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định
giá đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 02 đến
Mẫu số 03 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;
b) Tổ chức
thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông
tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều
tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập
nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.
2. Lựa chọn
phương pháp định giá đất
Căn cứ vào mục
đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định
giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá
đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức thực
hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất
phù hợp đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
3. Xây dựng
Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất
a) Tổ chức
thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất,
dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
b) Báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất thực hiện theo Mẫu số 16 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định
này. Chứng thư định giá đất thực hiện theo Mẫu số
17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 34. Thẩm định
giá đất cụ thể
1. Cơ quan
có chức năng quản lý đất đai kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về phương án giá đất, văn bản
đề nghị thẩm định phương án giá đất; trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm
định phương án giá đất. Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm:
a) Văn bản đề
nghị thẩm định phương án giá đất;
b) Tờ trình
về phương án giá đất;
c) Báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;
d) Hồ sơ định
giá đất cụ thể.
2. Hội đồng
thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất và gửi văn bản thẩm định
phương án giá đất đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
Điều 35. Quyết định
giá đất cụ thể
1. Cơ quan
có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa,
hoàn thiện phương án giá đất.
2. Cơ quan
có chức năng quản lý đất đai trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể gồm:
a) Tờ trình
về phương án giá đất của cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
b) Báo cáo
thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;
c) Văn bản
thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Biên bản
cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
đ) Báo cáo
tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất theo văn bản thẩm định phương
án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
3. Trường hợp
giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì
cơ quan có chức năng quản lý đất đai cung cấp phương án giá đất đã được tiếp
thu hoàn thiện theo quy định tại khoản 1 Điều này cho đơn vị, tổ chức thực hiện
nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
4. Cơ quan
có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm lưu trữ và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về
đất đai toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương. Hồ sơ định giá đất
cụ thể được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày có quyết định có phê duyệt
giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có
quy định khác.
5. Cơ quan,
tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu
trách nhiệm về áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục
xác định giá đất cụ thể, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định
tại Nghị định này; không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan,
người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết
trước đó.
Điều 36. Điều kiện
của cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất
1. Cá nhân
được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức tư vấn xác định giá đất
khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có bằng tốt
nghiệp đại học trở lên thuộc các ngành hoặc chuyên ngành về quản lý đất đai, địa
chính, bất động sản, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán,
ngân hàng;
b) Có thời
gian công tác thực tế theo ngành hoặc chuyên ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên
sau khi có bằng tốt nghiệp ngành hoặc chuyên ngành quy định tại điểm a khoản này
tính đến ngày đăng ký danh sách định giá viên, thay đổi, bổ sung danh sách định
giá viên;
c) Có Giấy
chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do các cơ
sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Trường hợp
cá nhân đã được cấp Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của pháp luật về
giá thì không cần đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1 Điều này.
3. Cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất phải đảm bảo các điều kiện sau:
a)
Là cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp, cơ sở đào tạo bồi dưỡng
cán bộ công chức, viên chức hoặc các tổ chức đào tạo khác do Nhà nước thành lập,
cho phép hoạt động theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất
03 giảng viên cơ hữu, người được mời thỉnh giảng đạt tiêu chuẩn, trình độ
chuyên môn, nghiệp vụ theo quy định của pháp luật, có trình độ thạc sĩ trở lên
thuộc các ngành, chuyên ngành về quản lý đất đai, địa chính, bất động sản, thẩm
định giá, kinh tế, tài chính, kế toán, kiểm toán, ngân hàng và có kinh nghiệm
công tác từ 10 năm trở lên liên quan trực tiếp đến chuyên đề giảng dạy;
c)
Xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất báo cáo Bộ Tài nguyên
và Môi trường để theo dõi, kiểm tra trong quá trình hoạt động. Kế hoạch đào tạo,
bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất bao gồm các nội dung:
- Thời gian,
hình thức đào tạo, bồi dưỡng trong đó thời gian học trực tiếp tập trung đảm bảo
tối thiểu là 60% tổng thời lượng khoá đào tạo;
- Hồ sơ năng
lực của đội ngũ giảng viên dự kiến giảng dạy (bao gồm giảng viên cơ hữu và người
được mời thỉnh giảng);
- Giáo trình
và tài liệu dự kiến giảng dạy được xây dựng trên cơ sở khung chương trình đào tạo,
bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành;
- Bộ câu hỏi
thi sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
d) Cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất phải tiến hành đánh giá quá trình tham gia
đào tạo của người học, tổ chức sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ về giá đất, cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ
về giá đất và thực hiện lưu trữ thông tin trong vòng 10 năm trở lên.
4. Trong thời
gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ quy định tại khoản
3 Điều này, Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công khai các cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất đáp ứng điều kiện quy định tại điểm c khoản
3 Điều này trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc
thông báo bằng văn bản cho các trường hợp không đáp ứng điều kiện; thanh tra,
kiểm tra việc tuân thủ các quy định tại khoản 3 Điều này đối với các cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất.
5. Cơ quan
có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm lập danh sách tổ chức tư vấn
xác định giá đất, định giá viên báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường có ý kiến
trước khi công khai danh sách đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất, cập
nhật vào Cổng
thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường; kiểm tra, theo dõi việc chấp
hành pháp luật về tư vấn xác định giá đất của tổ chức tư vấn xác định giá đất,
định giá viên.
Chương V
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 37. Căn cứ khoản
2 Điều 112 Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 sửa
đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15
tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (được sửa đổi, bổ sung tại
Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 2
năm 2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định
về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai)
1.
Sửa đổi, bổ sung Điều 5đ như sau:
“Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất
theo phương pháp thặng dư
1. Khảo sát,
thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng,
các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất
và các thông tin cần thiết khác phục vụ định giá đất.
2. Ước tính
tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất
a) Tổng
doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính
giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác
hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng,
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy.
Giá kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá
chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;
b) Khảo sát,
thu thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thực hiện theo quy định tại khoản
1 và khoản 2 Điều 5b của Nghị định này;
c) Việc ước
tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực
hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được
đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng
đã được phê duyệt;
d) Việc xác
định mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ
quan quản lý thị trường bất động sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan
thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản thì thực hiện như sau:
Đối với trường
hợp xác định mức biến động của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo chỉ số giá
tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề trước thời điểm
định giá đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa bàn
hành chính cấp tỉnh, trường hợp địa phương không công bố chỉ số giá tiêu dùng
nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và
vật liệu xây dựng của cả nước;
Đối với trường
hợp xác định mức biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì căn cứ theo
mức biến động thể hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng; đối
với trường hợp xác định mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì
căn cứ số liệu thực tế trên thị trường do tổ chức thực hiện định giá đất điều
tra, khảo sát và đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất quyết định;
đ) Căn cứ
tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp
với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
cụ thể tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy.
Trường hợp Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ chức
thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích
sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để đề xuất
trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với từng dự án để Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời
gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn
cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực
hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước
tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương
đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp
thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực tế tại địa
phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể
để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự
án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất,
khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
3. Ước tính
tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
a) Các chi
phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm:
- Chi phí
xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án (có tính đến chi phí dự
phòng cho yếu tố trượt giá);
- Chi phí
xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi
công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác
phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư;
- Chi phí
thiết bị;
- Chi phí quản
lý dự án;
- Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí
khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh
thu phát triển của dự án, do tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng
dự án cụ thể, đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất quyết định.
Trường hợp
áp dụng suất vốn đầu tư thì thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về
suất vốn đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp
xác định giá đất đối với dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu
tư thì ngoài chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
còn bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng tại điểm này mà chưa được xác định
trong dự án lấn biển
hoặc hạng mục lấn
biển
trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Trường hợp
thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới
hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí
đầu tư xây dựng;
b) Chi phí
kinh doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận
hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án
và tình hình thực tế tại địa phương;
c) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm
b khoản này và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
theo quy định tại khoản 6 Điều này;
d) Tổng chi
phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh
phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư
đã tự nguyện ứng trước thực hiện theo quy định tại điểm a khoản
1 Điều 21 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất, điểm c khoản 1 Điều 23 Nghị định
số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước;
đ) Căn cứ
thông tin về các dự án tương tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần
nhất, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên
quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ % để
xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính
đến vốn chủ sở hữu,
rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc
từng dự án cụ thể.
Trường hợp Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định chi phí kinh doanh thì chi phí kinh doanh
được xác định bằng mức bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng
đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hũu, rủi ro trong kinh doanh thì tổ chức
thực hiện định giá đất đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá
đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong
chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện
dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định
thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù
hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng
đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất
căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng
cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định.
4. Việc ước
tính tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:
a) Chi phí đầu
tư xây dựng được ước tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng
mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được cơ quan có
thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây dựng quy định
tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Việc ước
tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
- Dự toán
xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của
pháp luật về xây dựng;
- Dự toán
xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành,
công bố và đã được cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập. Cơ
quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm trước
pháp luật về kết quả thẩm định hoặc thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà mình
đã thực hiện;
- Suất vốn đầu
tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố;
c) Trường hợp
chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá
đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục
đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá để đề xuất trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để
Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
5. Việc ước
tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải
chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng
doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện
theo công thức sau:
|
Tổng doanh thu phát triển =
|
 |
|
Tổng chi phí phát triển = |
 |
Trong đó:
- TRi
là doanh thu năm thứ i của dự án;
- Ci là chi phí năm thứ
i của dự án;
- r là tỷ lệ
chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình
quân của loại tiền vay bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất
động sản của các ngân hàng thương mại nhà nước của năm liền kề tính đến hết quý
gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá;
- n là số
năm bán hàng của dự án (tính tròn năm);
- m là số
năm xây dựng và phát sinh chi phí của dự án (tính tròn năm).
6. Xác định
giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức
sau:
|
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá |
= |
Tổng doanh thu phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Giá đất của thửa đất, khu đất cần định
giá |
= |
Giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất,
khu đất cần định giá |
|
Diện tích thửa đất, khu đất cần định
giá |
7. Trường hợp
khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất (sau đây gọi là giao đất),
có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (sau
đây gọi là cho thuê đất) thì giá đất của thửa đất cần định giá được xác định
theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện
tích giao đất, cho thuê đất.
Việc phân bổ
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất,
cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật đối với phần diện tích giao đất |
= |
Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng
kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích giao đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê
đất |
|
Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ
thuật đối với phần diện tích cho thuê đất |
= |
Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng
kỹ thuật của dự án |
x |
Diện tích cho thuê đất |
|
Tổng diện tích giao đất và cho thuê
đất |
Trong đó: Tổng
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định trong chi phí
đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều này được thực hiện theo quy định của
pháp luật về xây dựng.
8. Trường hợp
thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như
sau:
a) Trường hợp
có đầy đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của
thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển
ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định
đó;
b) Trường hợp
không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi
phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện tích
cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát
triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng
hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
9. Trong thời
hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức
năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm cung cấp
thông tin bằng văn bản về lãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản 5 Điều này.”
2. Việc xác
định giá đất bằng phương pháp thặng dư được minh họa chi tiết tại Ví dụ số 03 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Điều 38. Trách nhiệm
của các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, người có thẩm quyền quyết định
giá đất
1. Bộ Tài
nguyên và Môi trường:
a) Quy định
chi tiết về xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất đến từng thửa đất
trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;
b) Thanh
tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng,
điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn
xác định giá đất theo quy định của pháp luật;
c)
Quy định chi tiết về đào tạo, bồi dưỡng, cập nhật kiến thức cho cá nhân hành
nghề tư vấn định giá đất; khung chương trình đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về
giá đất.
2. Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh:
a) Tổ chức
xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trình Hội đồng nhân dân ban hành bảng
giá đất;
b) Hướng dẫn,
kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương;
giải quyết các vướng mắc phát sinh về giá đất theo thẩm quyền;
c) Thanh
tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về giá đất và hoạt động tư vấn xác định giá đất
tại địa phương;
d) Tổ chức
xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu về giá đất tại địa
phương theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
đ) Tổ chức
quy định cụ thể các nội dung được giao tại Nghị định này;
e) Hàng năm,
báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về tình hình thực hiện các quy định của
pháp luật về giá đất tại địa phương.
3. Chủ tịch Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện tổ chức thực hiện việc
quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định này.
4. Kinh phí
để tổ chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, xác định giá đất
cụ thể, thẩm định, theo dõi, cập nhật giá đất được bố trí từ nguồn chi thường
xuyên theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước.
Điều 39. Hiệu lực
thi hành
1. Nghị định
này có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất
đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại khoản
2 Điều này.
2. Điều 37 của Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày Nghị định này
được ký ban hành.
3. Các nghị
định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành
a) Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
b) Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2018 của
Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư
kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường;
c) Điều 2 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
d) Nghị định
số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Ví dụ về việc áp dụng phương pháp
thặng dư tại Phụ lục III ban hành kèm
theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày ký Nghị định này;
đ) Điều 37 của Nghị định này.
4. Điều khoản
chuyển tiếp
a)
Cá nhân được cấp Chứng chỉ định giá đất mà Chứng chỉ định giá đất còn thời hạn
và không thuộc trường hợp thu hồi Chứng chỉ định giá đất theo quy định của pháp
luật đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục được hành
nghề định giá đất trong thời hạn còn lại của Chứng chỉ định giá đất;
b)
Cá nhân được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất
theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành mà đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa được cấp Chứng
chỉ định giá đất và đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định
tại điểm a và b khoản 1 Điều 36
của Nghị định này thì được hành nghề tư vấn định
giá đất theo quy định của Nghị định này.
5. Các bộ,
cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do mình ban hành trái với quy định
của Luật Đất đai, của Nghị định này để sửa
đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ.
Điều 40. Trách nhiệm
thi hành
Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.
|
|
TM.
CHÍNH PHỦ |
(Kèm theo Nghị
định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
|
STT |
Mẫu số |
Tên mẫu |
|
1 |
Mẫu số 01 |
Phiếu thu thập thông tin về các yếu
tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất
tại xã, phường, thị trấn |
|
2 |
Mẫu số 02 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
3 |
Mẫu số 03 |
Phiếu thu thập thông tin về thửa đất
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp) |
|
4 |
Mẫu số 04 |
Bảng thống kê giá đất tại xã, phường,
thị trấn |
|
5 |
Mẫu số 05 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất
nông nghiệp) |
|
6 |
Mẫu số 06 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại
nông thôn) |
|
7 |
Mẫu số 07 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp huyện (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị) |
|
8 |
Mẫu số 08 |
Bảng tổng hợp giá đất trong khu công
nghệ cao (Áp dụng đối với các loại đất trong khu công
nghệ cao) |
|
9 |
Mẫu số 09 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất nông nghiệp) |
|
10 |
Mẫu số 10 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp
tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp
tại nông thôn) |
|
11 |
Mẫu số 11 |
Bảng tổng hợp giá đất cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị) |
|
12 |
Mẫu số 12 |
Bảng giá đất nông nghiệp |
|
13 |
Mẫu số 13 |
Bảng giá đất phi nông nghiệp tại
nông thôn |
|
14 |
Mẫu số 14 |
Bảng giá đất phi nông nghiệp tại đô
thị |
|
15 |
Mẫu số 15 |
Bảng giá các loại đất trong khu công
nghệ cao |
|
16 |
Mẫu số 16 |
Báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất |
|
17 |
Mẫu số 17 |
Chứng thư định giá đất |
(Kèm theo Nghị định
số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ)
|
STT |
Ví dụ |
Tên ví dụ |
|
1 |
Ví
dụ số 01 |
Về phương
pháp so sánh |
|
2 |
Ví
dụ số 02 |
Về phương
pháp thu nhập |
|
3 |
Ví
dụ số 03 |
Về phương
pháp thặng dư |
|
4 |
Ví
dụ số 04 |
Về phương
pháp thặng dư đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 |
1. Thông tin của thửa đất cần định giá
Thửa đất cần
định giá X là thửa đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn
thị trấn của một huyện thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích
100 mét vuông (m2), mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể
vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
với mật độ xây dựng là 90%. Đường Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng
đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến
trung tâm hành chính thị trấn là 600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm
trong khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an
ninh tốt.
Thời điểm định
giá đất là ngày 01 tháng 6 năm 2024.
2. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
2.1. Khảo
sát, thu thập thông tin của thửa đất so sánh
Khảo sát,
thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng
trên thị trường trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định
giá đất trở về trước, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
so với thửa đất cần định giá và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định
giá.
Thông tin của
thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:
|
TT |
Yếu tố so sánh |
Thửa đất cần định
giá X |
Thửa đất so sánh
số 1 |
Thửa đất so sánh
số 2 |
Thửa đất so sánh
số 3 |
|
1 |
Mục đích sử
dụng |
Đất ở tại
đô thị |
Đất ở tại
đô thị |
Đất ở tại
đô thị |
Đất ở tại
đô thị |
|
2 |
Thời hạn sử
dụng đất |
Lâu dài |
Lâu dài |
Lâu dài |
Lâu dài |
|
3 |
Vị trí, địa
điểm |
Tiếp giáp
mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện
600m |
Tiếp giáp
mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm
hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500m |
Tiếp giáp
mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm
hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700m |
Tiếp giáp
mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm
hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800m |
|
4 |
Thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá |
Thời
điểm định giá đất ngày 01 tháng 6 năm 2024 |
Ngày
10 tháng 10 năm 2023 |
Ngày
05 tháng 10 năm 2023 |
Ngày
19 tháng 8 năm 2022 |
|
5 |
Giao thông |
Đường bê
tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m |
Tiếp giáp
2 đường; đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m và 6m |
Đường bê
tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m |
Đường bê
tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m |
|
6 |
Diện tích,
kích thước, hình thể |
|
|
|
|
|
|
- Diện
tích |
100
m2 |
120
m2 |
110
m2 |
100
m2 |
|
|
- Mặt tiền |
5
m |
6
m |
5
m |
5
m |
|
|
- Chiều
sâu |
20
m |
20
m |
22
m |
20
m |
|
|
- Hình thể |
Vuông
vắn |
Không
vuông vắn |
Vuông
vắn |
Vuông
vắn |
|
7 |
Tài sản gắn
liền với đất |
Không có
tài sản gắn liền với đất |
Không có
tài sản gắn liền với đất |
Không có
tài sản gắn liền với đất |
Công trình
xây dựng cao 2 tầng; diện tích xây dựng 90 m2; tổng diện tích sàn
xây dựng 180 m2; giá trị
hao mòn của công trình khoảng 20%. |
|
8 |
Tính pháp
lý về quyền sử dụng đất |
Có
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
Có
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
Có
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
Có
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất |
|
9 |
Chỉ tiêu
quy hoạch xây dựng được duyệt |
- Mật độ
xây dựng: 90%; - .... |
- Mật độ
xây dựng: 90%; - .... |
- Mật độ
xây dựng: 90%; - .... |
- Mật độ
xây dựng: 90%; - .... |
|
10 |
Hiện trạng
các yếu tố hạ tầng |
- Khu vực
cấp thoát nước tốt; - Cấp điện
ổn định; - .... |
- Khu vực
cấp thoát nước tốt; - Cấp điện
ổn định; - .... |
- Khu vực
cấp thoát nước tốt; - Cấp điện
ổn định; - .... |
- Khu vực
cấp thoát nước tốt; - Cấp điện
ổn định; - .... |
|
11 |
Hiện trạng
môi trường, an ninh |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
|
12 |
Giá trị thửa
đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu
giá (đồng) |
|
5.160.000.000 |
4.180.000.000 |
5.000.000.000 |
2.2. Xác định
giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số 3:
Căn cứ vào
suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương với tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá là 7.500.000 đồng/ m2, giá trị xây dựng
mới của công trình xây dựng gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá là:
180 m2
x 7.500.000 đồng/ m2 = 1.350.000.000 đồng.
Giá trị hao
mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất =
1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000 đồng.
Giá trị của
tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng
đất của thửa đất so sánh số 3 là:
1.350.000.000
đồng - 270.000.000 đồng = 1.080.000.000 đồng.
2.3. Xác định
giá đất của thửa đất so sánh số 3
Giá đất của
thửa đất so sánh số 3 là:
|
5.000.000.000
đồng - 1.080.000.000 đồng |
=
39.200.000 đồng/ m2 |
|
100
m2 |
2.4. Điều chỉnh
giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định
giá, giá đất của thửa đất cần định giá
a) Căn cứ
cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh A quy định
- Vị trí, địa
điểm của thửa đất cần định giá: thửa đất cần định giá kém thuận lợi hơn thửa đất
so sánh số 01 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 2 là 3% và thửa đất so
sánh số 03 là 5%.
- Thửa đất
có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng
đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m là 5%.
- Thửa đất
tiếp giáp một đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.
- Thửa đất
có diện tích 100 m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2
là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 120 m2 là 2%.
- Thửa đất
có mặt tiền 5m thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 5%.
- Thửa đất
có chiều sâu 20m thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.
- Thửa đất
vuông vắn thuận lợi hơn thửa đất không vuông vắn là 5%.
- Thửa đất ở
khu vực cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước
trung bình là 2%.
b) Việc điều
chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần
định giá, giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:
|
TT |
Yếu tố so sánh |
Thửa đất cần định
giá X |
Thửa đất so sánh
số 1 |
Thửa đất so sánh
số 2 |
Thửa đất so sánh
số 3 |
|
1 |
Diện tích |
100
m2 |
120
m2 |
110
m2 |
100
m2 |
|
2 |
Giá trị thửa
đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng) |
|
5.160.000.000 |
4.180.000.000 |
5.000.000.000 |
|
3 |
Xác định
giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (đồng) |
|
|
|
1.080.000.000 |
|
4 |
Giá trị
quyền sử dụng đất chuyển nhượng/ trúng đấu giá (đồng) |
|
5.160.000.000 |
4.180.000.000 |
3.920.000.000 |
|
5 |
Giá đất
chuyển nhượng/trúng đấu giá (đồng/m2) |
|
43.000.000 |
38.000.000 |
39.200.000 |
|
6 |
Điều chỉnh
giá của thửa đất so sánh |
|
|
|
|
|
6.1 |
Vị trí |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh
viện 600 m |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn
Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ,
trường học, bệnh viện 500 m |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung
tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m |
Tiếp
giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung
tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m |
|
Tỷ lệ |
100% |
101% |
97% |
95% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
-0,99% |
3,09% |
5,26% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
-425.743 |
1.175.258 |
2.063.158 |
|
|
6.2 |
Giao thông |
|
|
|
|
|
6.2.1 |
Độ rộng đường |
Độ
rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m |
Độ
rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m |
Độ
rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12 m |
Độ
rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
95% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
0,00% |
5,26% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
1.998.800 |
0 |
|
|
6.2.2 |
Loại đường |
Đường
bê tông nhựa |
Đường
bê tông nhựa |
Đường
bê tông nhựa |
Đường
bê tông nhựa |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
6.2.3 |
Số mặt đường
tiếp giáp |
Tiếp
giáp một mặt đường |
Tiếp
giáp hai mặt đường |
Tiếp
giáp một mặt đường |
Tiếp
giáp một mặt đường |
|
Tỷ lệ |
100% |
110% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
-9,09% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
-3.909.091 |
0 |
0 |
|
|
6.3 |
Diện tích |
100 m2 |
120 m2 |
110 m2 |
100 m2 |
|
Tỷ lệ |
100% |
98% |
99% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
2,04% |
1,01% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
877.551 |
383.838 |
0 |
|
|
6.4 |
Mặt tiền |
5
m |
6
m |
5
m |
5
m |
|
Tỷ lệ |
100% |
105% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
-4,76% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
-2.047.619 |
0 |
0 |
|
|
6.5 |
Chiều sâu |
20
m |
20
m |
22
m |
20
m |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
98% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
0,00% |
2,04% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
775.510 |
0 |
|
|
6.6 |
Hình thể |
Vuông
vắn |
Không
vuông vắn |
Vuông
vắn |
Vuông
vắn |
|
Tỷ lệ |
100% |
95% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
5,26% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
2.263.158 |
0 |
0 |
|
|
6.7 |
Chỉ tiêu
quy hoạch xây dựng được duyệt |
Mật
độ xây dựng 90% |
Mật
độ xây dựng 90% |
Mật
độ xây dựng 90% |
Mật
độ xây dựng 90% |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
6.8 |
Hiện trạng
các yếu tố hạ tầng |
Khu
vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định |
Khu
vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định |
Khu
vực cấp thoát nước
trung bình; cấp điện ổn định |
Khu
vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
98% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
0,00% |
2,04% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
775.510 |
0 |
|
|
6.9 |
Hiện trạng
môi trường, an ninh |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
Tốt |
|
Tỷ lệ |
100% |
100% |
100% |
100% |
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh |
|
0,00% |
0,00% |
0,00% |
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/ m2) |
|
0 |
0 |
0 |
|
|
7 |
Giá đất ước
tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh (đồng/ m2) |
|
39.758.256 |
43.108.916 |
41.263.158 |
|
|
Giá đất của
thửa đất cần định giá (đồng/ m2) |
41.376.777 |
|
|
|
|
|
Tỷ lệ
chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo
thửa đất so sánh |
|
4,07% |
-4,02% |
0,28% |
Kết
luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/ m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).
VÍ
DỤ SỐ 02: VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1. Trường hợp 1:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ
LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Thửa đất cần định giá là thửa
đất trồng cây hàng năm tại xã A của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Cửu
Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm thu hoạch
03 vụ lúa tẻ thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá bán bình quân năm thu thập
được tại cơ quan thống kê.
Thời điểm định
giá đất: tháng 6 năm 2024
Kết quả thu
thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng
thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên
tục liền kề trước thời điểm định giá như sau:
|
Nội dung |
Đơn vị tính |
2021 |
2022 |
2023 |
|
Sản lượng
lúa thu hoạch cả năm |
Kg |
7.200 |
7.000 |
6.800 |
|
Giá bán
bình quân năm |
đồng/kg |
4.300 |
4.700 |
4.600 |
|
Tổng thu
nhập |
đồng |
30.960.000 |
32.900.000 |
31.280.000 |
|
Chi phí sản
xuất |
đồng |
21.000.000 |
20.000.000 |
18.500.000 |
|
Lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn
12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc
tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề
tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá. |
%/năm |
12 |
9 |
8,5 |
Việc xác định
giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập
bình quân một năm:
|
30.960.000
+ 32.900.000 + 31.280.000 |
= 31.713.333 đồng |
|
3 |
- Chi phí
bình quân một năm:
|
21.000.000
+ 20.000.000+ 18.500.000 |
=
19.833.333 đồng |
|
3 |
- Thu nhập
ròng bình quân một năm:
31.713.333 đồng-
19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng
- Lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) là:
|
12%
+ 9% + 8,5% |
= 9,83 % |
|
3 |
- Giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
|
Giá
trị của thửa đất cần định giá |
= |
11.880.000 đồng |
x 100 |
= 120.854.527 đồng |
|
9,83 |
- Giá đất của
thửa đất cần định giá là:
|
Giá
đất
của thửa đất cần định giá |
= |
120.854.527
đồng |
= 30.214 đồng/m2 |
|
4.000m2 |
Kết
luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 30.000 đồng/m2.
(Các
số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp
dụng trong thực tế).
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ
LÀ ĐẤT TRỒNG
CÂY LÂU NĂM
Thửa đất cần
định giá là đất trồng cây lâu năm tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực
Tây Nguyên. Thời điểm định giá đất tháng 01/2024.
Thông tin về
thửa đất cần định giá như sau:
Thửa đất cần
định giá trồng cây cà phê có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110
cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng
mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm
thứ tư, mỗi năm thu hoạch được 2 vụ.
Sản lượng hạt
cà phê nhân xô thu hoạch 4 vụ trong 02 năm là 7 tấn/ha. Giá bán trên thị trường
là: 40.000.000 đồng/tấn.
Chi phí từ
việc sử dụng đất trồng cây cà phê như sau:
|
STT |
Khoản mục chi phí |
Đơn vị |
Kiến thiết cơ bản
(trồng mới và chăm sóc) |
Chăm sóc, thu hoạch
trong 04 vụ, tương ứng 02 năm (thời kỳ khai thác) |
|
1 |
Vật tư, dụng
cụ Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ khác |
đồng/ha |
47.500.000 |
45.000.000 |
|
2 |
Nhân công |
đồng/ha |
90.000.000 |
120.000.000 |
|
3 |
Máy |
đồng/ha |
8.500.000 |
7.000.000 |
|
4 |
Chi phí khác (quản lý,
thuế sử dụng đất...) |
đồng/ha |
7.300.000 |
8.600.000 |
|
|
Cộng |
đồng/ha |
153.300.000 |
180.600.000 |
Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12
tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc
tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề
tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là: r = 9,83%/năm
(năm 2021 là: 12%; năm 2022 là 9%; năm 2023 là 8,5%).
Việc xác định
giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập
bình quân một năm từ bán hạt cà phê nhân xô là:
40.000.000 đồng/tấn
x 7 tấn/ha : 2 x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm
- Chi phí
bình quân một năm:
180.600.000
đồng/ha : 2 x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm
- Thu nhập
ròng một năm từ bán hạt cà phê nhân xô:
1.400.000.000
đồng/năm - 903.000.000 đồng/năm = 497.000.000 đồng/năm
- Giá trị thửa
đất và vườn cây cần định giá:
|
Giá
trị của thửa đất và
vườn
cây |
= |
497.000.000 |
x 100 |
= 5.055.951.170 đồng |
|
9,83 |
- Giá trị thửa
đất cần định giá:
5.055.951.170
đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng
- Giá đất của
thửa đất cần định giá:
|
Giá
đất của thửa đất cần
định giá |
= |
3.522.951.170
đồng |
= 35.230 đồng/m2 |
|
100.000
m2 |
Kết
luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 35.000 đồng/ m2.
(Các
số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp
dụng trong thực tế).
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ
LÀ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP
(1) Thửa đất cần
định giá là thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B,
thành phố C, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng
cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:
- Diện tích
thửa đất cần định giá: 6.000 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40
năm.
- Tòa nhà
văn phòng: diện tích xây dựng 3.000 m2, cao 10 tầng, tổng diện tích
sàn xây dựng 30.000 m2; diện
tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000 m2.
- Tổng giá
trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm định
giá đất là: 315.000 triệu đồng.
- Giá trị
thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
- Thu thập
thông tin về thu nhập của giá thuê văn phòng trong 01 năm liền kề trước thời điểm
định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần định giá. Sau
khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường
tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm
thuế giá trị gia tăng); tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê
được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá đất là
một năm.
- Giả sử chi
phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất bằng 15%
doanh thu.
- Tiền thuế
sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.
- Lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12
tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc
tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề
tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 9,83%/năm.
(2) Việc xác định
giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập một
năm từ cho thuê văn phòng là:
0,23 triệu đồng/
m2/tháng x 22.000 m2
x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.
- Chi phí vận
hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất một năm là:
48.576 triệu
đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.
- Tiền thuế
sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.
- Thu nhập
ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
48.576 triệu
đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
- Do khu đất
có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
|
R = |
r x (1 + r)n |
= |
9,83% x (1+9,83%)40 |
= 10,07% |
|
(1 + r)n
- 1 |
(1 + 9,83%)40 -1 |
- Giá trị của
bất động sản là:
|
Giá
trị của bất động
sản |
= |
41.260
triệu đồng |
= 409.731 triệu đồng |
|
10,07% |
- Giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
409.731 triệu
đồng - 315.000 triệu đồng = 94.731 triệu đồng.
- Giá đất của
thửa đất cần định giá:
|
Giá
đất của thửa đất cần định giá |
= |
94.731
triệu đồng |
=
15,788 triệu đồng/ m2 |
|
6.000 m2 |
Kết
luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/ m2.
(Các
số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp
dụng trong thực tế)
1. Năm 2024, Ủy
ban nhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000 m2 cho Công ty B để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại khu đất
đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phương án sử dụng
đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:
- 7.000 m2
đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 20 tầng;
hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
- 9.000 m2
đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng
đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất
là 50 năm.
- 4.000 m2
đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
- Dự án này
sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm
thứ nhất và cuối năm thứ hai.
2. Các khoản
chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí
xây dựng công trình hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị: 0,9 triệu đồng/m2;
- Chi phí
xây dựng nhà chung cư 20 tầng bao gồm chi phí thiết bị: 12 triệu đồng/m2;
- Chi phí
xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng
bao gồm chi phí thiết bị: 12,5 triệu đồng/m2;
- Chi phí
xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi
công: 450 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng
nhà chung cư là 197 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn
phòng là 253 triệu đồng.
- Chi phí
phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải
phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
200 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà
chung cư là 87,5 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng
là 112,5 triệu đồng.
- Chi phí quản
lý dự án bằng 2% tổng của chi phí xây dựng công trình hạ tầng bao gồm chi phí
thiết bị và chi phí xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị của dự án.
- Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng: 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là
8.000 triệu đồng).
- Chi phí
khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh
thu phát triển của dự án đối với nhà chung cư là 5.000 triệu đồng, đối với tòa
nhà văn phòng là 4.000 triệu đồng.
- Chi phí tiếp
thị, quảng cáo, bán hàng bằng 1% tổng doanh thu.
- Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí
kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
- Biết tỷ lệ
chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng
tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng
thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền
biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất
có số liệu trước thời điểm định giá là 12%/năm.
- Chi phí
phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải
phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục
vụ thi công; chi phí khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần
trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu.
Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng
các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện
theo chi phí xây dựng của từng năm.
- Chi phí dự
phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng nhà chung cư là
56.742,24 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là 18.660,3 triệu đồng, năm thứ 2 là
38.081,94 triệu đồng). Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực
hiện xây dựng tòa nhà văn phòng là 40.238,47 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là
13.232,86 triệu đồng, năm thứ 2 là 27.005,61 triệu đồng).
3. Giá bán căn
hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán
căn hộ chung cư bình quân tại thời điểm định giá 25 triệu đồng/ m2,
tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà
chung cư. Năm đầu tiên xây dựng, chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh
doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong
tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích
sàn thương phẩm.
- Tổng diện
tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà
văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là
0,35 triệu đồng/ m2/tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là
80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ
sinh, nhân công quản lý...) hằng
năm bằng
15% doanh thu hằng năm. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Trong thời
gian thực hiện dự án, giá bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn
phòng biến động là 5% sau 3 năm.
4. Việc áp dụng
phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
4.1.
Xác định giá
đất của khu đất xây dựng nhà chung cư
4.1.1.
Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư
- Doanh thu
năm đầu
bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu
năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x [25 triệu
đồng/ m2 x (1+2%)] x 50% = 816.000 triệu đồng
- Doanh thu
năm thứ ba:
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x [25 triệu
đồng/ m2 x (1+2%)^2]
x 50% = 832.320 triệu đồng
- Doanh thu
phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định
giá đất:
|
0
triệu đồng |
+ |
816.000
triệu đồng |
+ |
832.320
triệu đồng |
= 1.242.939,14 triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
(1+12%)3 |
4.1.2.
Ước tính
chi phí phát triển nhà chung cư
a) Chi phí đầu
tư xây dựng
- Chi phí
xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2
x 0,9 triệu đồng/m2 x 7.000 m2/(7.000 m2+
9.000 m2) = 7.875 triệu đồng.
- Chi phí
xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng
x 20 tầng x 12 triệu đồng/ m2 = 960.000 triệu đồng
- Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí quản
lý dự án:
(7.875 triệu
đồng + 960.000 triệu đồng) x 2% = 19.357,50 triệu đồng
- Tổng chi
phí đầu tư xây dựng:
87,5 + 197 + 7.875 +
960.000 + 8.000 + 19.357,50 + 5.000 + 56.742,24 = 1.057.259,24 triệu đồng.
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 1 là:
87,5 + 197 + (7.875 +
960.000 + 8.000 + 19.357,50) x 50% + 5.000 + 18.660,3 = 521.561,05 triệu đồng.
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 2 là:
(7.875 +
960.000 + 8.000 + 19.357,50) x 50% + 38.081,94 = 535.698,19 triệu đồng.
Tổng chi phí
đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định
giá đất:
|
521.561,05
triệu đồng |
+ |
535.698,19
triệu đồng |
= 892.734,83 triệu
đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
b) Chi phí
tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x
1.242.939,14 triệu đồng = 12.429,39 triệu đồng
c) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh = 15% x (892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + Vcc) =
135.774,63 triệu đồng + 15% x Vcc
Trong đó: Vcc
là giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư
d) Tổng chi
phí phát triển của nhà chung cư
892.734,83
triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + 135.774,63 triệu đồng +15% x Vcc
= 1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc
4.1.3.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất nhà chung cư:
Vcc = 1.242.939,14 triệu
đồng - (1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc)
Vcc
= 175.652,42 triệu đồng
4.1.4.
Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:
175.652,42
triệu đồng /7.000 m2 = 25,09 triệu đồng/m2.
4.2.
Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê
4.2.1.
Ước tính tổng
doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ
cho thuê văn phòng một năm là:
0,35 triệu đồng/tháng
x (4.000 m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 151.200 triệu đồng.
- Chi phí quản
lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu hằng năm) là:
151.200 triệu
đồng x 15% = 22.680 triệu đồng
- Thu nhập
ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
151.200 triệu
đồng - 22.680 triệu đồng = 128.520 triệu đồng
- Doanh thu
từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát
sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3 năm): 995.151 triệu
đồng.
4.2.2.
Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.
a) Chi phí đầu
tư xây dựng
- Chi phí
xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2
x 0,9 triệu đồng/m2 x 9.000 m2 /(7.000 m2 +
9.000 m2) =
10.125 triệu đồng.
- Chi phí
xây dựng tòa nhà văn phòng bao gồm cả chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng
x 15 tầng x 12,5 triệu đồng/m2 = 750.000 triệu đồng
- Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:
15.000 triệu
đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng
- Chi phí quản
lý dự án:
(10.125 triệu
đồng + 750.000 triệu đồng) x 2% = 15.202,50 triệu đồng.
- Tổng chi
phí đầu tư xây dựng:
112,5 + 253 + 10.125 +
750.000 + 7.000 + 15.202,50 + 4.000 + 40.238,47 = 826.931,47 triệu đồng.
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 1:
112,5 + 253 + (10.125 +
750.000 + 7.000 + 15.202,50) x 50% + 4.000 + 13.232,86 = 408.762,11 triệu đồng
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 2:
(10.125 +
750.000 + 7.000 + 15.202,50) x 50% + 27.005,61 = 418.169,36 triệu đồng
- Tổng chi
phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại:
|
408.762,11
triệu đồng |
+ |
418.169,36
triệu đồng |
=
698.328,22 triệu đồng |
|
(1+12%)1 |
(1+12%)2 |
b) Chi phí
tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 995.151
triệu đồng = 9.951,51 triệu đồng.
c) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh = 15% x (698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + Vvp) =
106.241,96 triệu đồng + 15% x Vvp
Trong đó: Vvp
là giá trị quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây tòa văn phòng cho thuê
d) Tổng chi
phí phát triển tòa văn phòng cho thuê
698.328,22
triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + 106.241,96 triệu đồng + 15% x Vvp =
814.521,69 triệu đồng + 15% x Vvp
4.2.3.
Xác định giá trị của khu đất tòa văn phòng cho thuê
Vvp
= 995.151 triệu đồng - (814.521,69 triệu đồng + 15% x Vvp)
Vvp
= 157.069,31 triệu đồng
4.2.4.
Xác định giá đất của khu đất tòa văn phòng cho thuê
157.069,31
triệu đồng/ 9.000 m2 = 17,45 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị quyền sử dụng đất của khu đất
có diện tích 20.000 m2 cần định giá
175.652,42
triệu đồng + 157.069,31 triệu đồng = 332.721,73 triệu đồng
- Giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất xây nhà chung cư là 175.652,42 triệu đồng; giá đất
của khu đất xây nhà chung cư là 25,09 triệu đồng/m2.
- Giá trị
quyền sử dụng đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 157.069,31 triệu đồng;
Giá đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 17,45 triệu đồng/ m2.
(Các
số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng
trong thực tế)
1. Ủy ban nhân
dân Thành phố A phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:
- 32.000 m2
đất xây dựng nhà liền kề;
- 18.000 m2
đất đường giao thông, nội bộ sử dụng chung;
2. Công ty B
được Ủy ban nhân dân Thành phố A giao 50.000 m2 để thực hiện dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền theo tiến độ
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 03 Quyết định giao đất năm 2017, 2018 và
2019. Cụ thể:
- Tại quyết
định giao đất năm 2017 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 14.000 m2
đất xây dựng nhà liền kề hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng
đất;
+ 6.000 m2 đất
đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không
thu tiền sử dụng đất.
Giai đoạn này
sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm
thứ nhất và cuối năm thứ hai.
- Tại quyết
định giao đất năm 2018 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 16.000 đất
xây dựng nhà liền kề; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
+ 4.000 m2
đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
- Tại quyết
định giao đất năm 2019 giao 10.000 m2 đất; trong đó:
+ 2.000 m2
đất xây dựng nhà liền kề;
+ 8.000 m2
đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất
không thu tiền sử dụng đất.
Trong 03 quyết
định giao đất thì quyết định giao đất năm 2017 đủ điều kiện để tính được doanh
thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất; quyết định giao đất
năm 2018, quyết định giao đất năm 2019 không ước tính được đầy đủ doanh thu
phát triển của thửa đất, khu đất đối với từng quyết định. Do đó, năm 2017 xác định
doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo
diện tích của quyết định năm 2017; năm 2018, 2019 xác định doanh thu phát triển
ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án.
Mỗi quyết định
giao đất được hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần
vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai kể từ năm giao đất của từng quyết định.
3. Các khoản
chi phí để tính toán chi phí phát triển của dự án (không bao gồm thuế giá trị
gia tăng):
|
Năm |
2017 |
2018 |
2019 |
|
Quy mô diện tích
để tính toán |
20.000 m2 |
50.000 m2 |
50.000 m2 |
|
Chi phí
xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị |
0,75 triệu
đồng/m2 |
0,8 triệu
đồng/m2 |
0,9 triệu
đồng/m2 |
|
Chi phí
xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi công |
135 triệu
đồng |
Tiếp tục sử
dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công |
Tiếp tục sử
dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công |
|
Chi phí
phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải
phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư |
200 triệu
đồng |
Không phát
sinh |
Không phát
sinh |
|
Chi phí quản
lý dự án |
2% tổng của
chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án |
2% tổng của
chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án |
2% tổng của
chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án |
|
Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí quan trắc biến dạng
công trình |
5.000 triệu
đồng |
8.000 triệu
đồng |
8.000 triệu
đồng |
|
Chi phí
khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành
doanh thu phát triển của dự án |
105 triệu
đồng |
200 triệu
đồng |
200 triệu
đồng |
|
Chi phí dự
phòng cho yếu tố trượt giá |
888,6 triệu
đồng (năm 1:
292,22 triệu đồng; năm 2: 596,38 triệu đồng) |
2.369,6
triệu đồng (năm 1:
779,28 triệu đồng; năm 2: 1.590,35 triệu đồng) |
2.665,8
triệu đồng (năm 1:
876,69 triệu đồng; năm 2: 1.789,15 triệu đồng) |
|
Chi phí tiếp
thị, quảng cáo, bán hàng |
1% tổng
doanh thu |
1% tổng
doanh thu |
1% tổng
doanh thu |
|
Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh |
15% nhân với
tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất
của thửa đất, khu đất cần định giá |
15% nhân với
tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của
thửa đất, khu đất cần định giá |
15% nhân với
tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá |
|
Tỷ lệ chiết
khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân bằng
tiền Việt Nam
đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân hàng thương mại do
Nhà nước nắm giữ trên
50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành
phố A của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định
giá |
11% |
11,5% |
11,5% |
Chi phí phá
dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt
bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí
xây dựng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công hoàn thiện trong năm 2017;
các năm 2018 và 2019 tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công
và không phát sinh chi phí phá dỡ. Chi phí khác theo quy định của pháp luật về
xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển của dự án hoàn
thiện trong năm đầu của năm giao đất. Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn
đầu tư xây dựng năm đầu giao đất của từng quyết định thực hiện 50% khối lượng;
chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm xây dựng đối
với từng đợt giao đất.
4. Giá chuyển
nhượng đất xây dựng nhà liền kề khảo sát năm 2017, năm 2018, năm 2019 (chưa gồm
thuế giá trị gia tăng) bình quân lần lượt là 18 triệu đồng/ m2, 19
triệu đồng/m2, 21 triệu đồng/m2.
Thời gian
bán hàng để ước tính doanh thu phát triển nhằm xác định giá đất cho quyết định
giao đất năm 2017: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát
sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50%
trong tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện
tích sàn thương phẩm.
Thời gian
bán hàng để ước tính doanh thu phát triển nhằm xác định giá đất cho từng quyết
định giao đất năm 2018, 2019: năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên
chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán
được tỷ lệ 1/3 trong tổng diện tích sàn thương phẩm, hai năm tiếp theo mỗi năm
bán được tỷ lệ 1/3 trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Giả sử cơ
quan thống kê, cơ quan quản lý thị trường bất động sản không có số liệu về mức
biến động của giá chuyển nhượng đất xây dựng nhà liền kề. Chỉ số giá tiêu dùng
nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề gần nhất của tỉnh đối
với thời điểm định giá năm 2017 là 3,5%/năm; thời điểm định giá năm 2018 là
3,6%/năm; thời điểm định giá năm 2019 là 3,8%/năm.
5. Việc áp dụng
phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
5.1.
Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2017
5.1.1.
Ước tính tổng doanh thu phát triển
- Doanh thu
năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu
năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
14.000 m2
x 18 triệu đồng/m2 x (1+3,5%) x 50% = 130.410,00 triệu đồng
- Doanh thu
năm thứ ba:
14.000 m2
x 18 triệu đồng/m2 x (1+3,5%)^2 x 50% = 134.974,35 triệu đồng
- Doanh thu
phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0
triệu đồng |
+ |
130.410
triệu đồng |
+ |
134.974,35
triệu đồng |
= 204.535,76 triệu
đồng |
|
(1+11%)1 |
(1+11%)2 |
(1+11%)3 |
5.1.2.
Ước tính tổng chi phí phát triển
a) Chi phí đầu
tư xây dựng
- Chi phí
xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2
x 0,75 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng.
- Chi phí quản
lý dự án:
15.000 triệu
đồng x 2% = 300 triệu đồng
- Tổng chi
phí đầu tư xây dựng:
105 + 200 + 135 + 15.000 +
5.000 + 300 + 888,61 = 21.628,61
triệu đồng.
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 1 là:
105 + 200 +
135 + (15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 292,22 = 10.882,22 triệu đồng.
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 2 là:
(15.000 +
5.000 + 300) x 50% + 596,38 = 10.746,38 triệu đồng.
Tổng chi phí
đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định
giá đất:
|
10.882,22
triệu
đồng |
+ |
10.746,38
triệu đồng |
=
18.525.82 triệu đồng |
|
(1+11%)1 |
(1+11%)2 |
b) Chi phí
quảng cáo, bán hàng
1% x
204.535,76 triệu đồng = 2.045,36 triệu đồng
c) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh = 15% x (18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + V1) = 3.085,68+ 15% x V1
Trong đó: V1 là giá trị của khu
đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất năm
2017.
d) Tổng chi
phí phát triển
18.525,82
triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + 3.085,68 triệu đồng+15%x V1 = 23.656,86 triệu
đồng +15% x V1
5.1.3.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất theo diện tích giao đất có thu
tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất năm 2017:
V1 = 204.535,76 triệu
đồng - (23.656,86 triệu đồng +15% x V1)
V1 = 157.286,01 triệu
đồng
5.1.4.
Xác định giá đất của khu đất:
157.286,01
triệu đồng /14.000 m2 = 11,23 triệu đồng/m2.
5.2.
Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2018
5.2.1. Ước tính tổng doanh thu phát
triển
- Doanh thu
năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
- Doanh thu
năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
32.000 m2
x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%) : 3 = 209.962,67 triệu đồng
- Doanh thu
năm thứ ba:
32.000 m2
x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%)^2 : 3 = 217.521,32 triệu đồng
- Doanh thu
năm thứ tư:
32.000 m2
x 19 triệu đồng/m2 x (1+3,6%)^3 : 3 = 225.352,09 triệu đồng
- Doanh thu
phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
0
triệu đồng |
+ |
209.962,67
triệu
đồng |
+ |
217.521,32
triệu
đồng |
+ |
225.352,09
triệu đồng |
|
(1+11,5%)1 |
(1+11,5%)2 |
(1+11,5%)3 |
(1+11,5%)4 |
= 471.606,65
triệu đồng
5.2.2.
Ước tính tổng
chi phí phát triển
a) Chi phí đầu
tư xây dựng
Chi phí xây
dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
50.000 m2
x 0,8 triệu đồng/m2 = 40.000 triệu đồng.
- Chi phí quản
lý dự án:
40.000 triệu
đồng x 2% = 800 triệu đồng
- Tổng chi
phí đầu tư xây dựng:
200 + 40.000
+ 8.000 + 2.369,63 + 800 = 51.369,63 triệu đồng.
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 1 là:
200 +
(40.000 + 8.000 + 800) x 50% + 779,28 = 25.379,28 triệu đồng.
- Chi phí đầu
tư xây dựng năm thứ 2 là:
(40.000 +
8.000 + 800) x 50% + 1.590,35 = 25.990,35 triệu đồng.
Tổng chi phí
đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
|
25.379,28
triệu đồng |
+ |
25.990,35
triệu đồng |
=
43.667,28 triệu đồng |
|
(1+11,5%)1 |
(1+11,5%)2 |
b) Chi phí
tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x
471.606,65 triệu đồng = 4.716,07 triệu đồng
c) Chi phí
lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh = 15% x (43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + V2) =
7.257,50 triệu đồng + 15% x V2
Trong đó: V2
là giá trị của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện tích giao đất có thu tiền
sử dụng đất của cả dự án.
d) Tổng chi
phí phát triển
43.667,28
triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + 7.257,50 triệu đồng +15% x V2 =
55.640,85 triệu đồng +15% x V2
5.2.3.
Xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện
tích giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả dự án.
V2 = 471.606,65 triệu đồng - (55.640,85
triệu đồng +15% x V2)
V2
= 361.709,40 triệu đồng
5.2.4.
Xác định giá đất của khu đất
361.709,40
triệu đồng /32.000 m2 = 11,30 triệu đồng/m2.
5.2.
Đối với thời điểm có quyết định giao đất năm 2019
Thực hiện
xác định tương tự như thời điểm có quyết định giao đất năm 2018, xác định được
giá đất của khu đất tại thời điểm năm 2019 là 12,55 triệu đồng/m2.
(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế)
Ý KIẾN