Phụ lục các phương pháp định giá các loại đất mới nhất theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
PHỤ
LỤC SỐ 01
(Ban hành kèm
theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường)
VÍ
DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại
đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập
trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt
cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp
so sánh trực tiếp thực hiện như sau:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm
2014.
Khảo sát thị trường, thu thập được thông
tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị
trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác
định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng
3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị
loại IV không có biến động.
Tiến hành thu thập các thông tin của 03
thửa đất so sánh B, C, D:
TT
|
Yếu tố so sánh
|
Thửa đất A
|
Thửa đất B
|
Thửa đất C
|
Thửa đất D
|
1
|
Mục đích sử dụng
|
Đất ở tại đô
thị loại IV
|
Đất ở tại đô
thị loại IV
|
Đất ở tại đô
thị loại IV
|
Đất ở tại đô
thị loại IV
|
2
|
Vị trí
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh
viện
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh
viện
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường
học, bệnh viện
|
3
|
Giao thông
|
Đường nhựa, mặt
cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m
|
Đường nhựa, mặt
cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m
|
Đường nhựa, mặt
cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m
|
Hai đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m
|
4
|
Thời
điểm chuyển
nhượng
|
Tháng 3 năm
2013
|
Tháng 5 năm
2013
|
Tháng 6 năm
2013
|
|
5
|
Diện tích, kích thước
|
||||
- Diện
tích
|
100 m2
|
150 m2
|
70 m2
|
90 m2
|
|
- Mặt tiền
|
10 m
|
10 m
|
7 m
|
6 m
|
|
- Chiều sâu
|
10 m
|
15 m
|
10 m
|
15 m
|
|
6
|
Tài sản gắn liền với đất
|
Không
|
Không
|
Không
|
Không
|
7
|
Tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất
|
Có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
|
Có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
|
Có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
|
Có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
|
8
|
Các yếu tố hạ tầng
khác
|
||||
Cấp
nước sạch
|
Tốt
|
Kém ổn định
|
Kém ổn định
|
Tốt
|
|
9
|
Giá trị đất chuyển nhượng
|
4.500 triệu đồng
|
2.240 triệu đồng
|
3.060 triệu đồng
|
|
10
|
Giá đất
chuyển
nhượng
|
30 triệu đồng/m2
|
32 triệu đồng/m2
|
34 triệu đồng/m2
|
Khảo sát thị trường, thu thập được các
thông tin:
- Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn
A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là 4%; hơn thửa đất tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C là 2%.
- Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt
rộng 15m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m là 5%; kém hơn thửa
đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m là 10%.
- Thửa đất có kích thước mặt tiền 10m hơn
thửa đất có mặt tiền 7m là 5%, hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 6%.
- Thửa đất có chiều sâu 10m hơn thửa đất
có chiều sâu 15m là 2%.
- Thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch tốt
hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém ổn định là 2%.
2. Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá
do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
a) Phân tích, so sánh để lựa chọn các yếu
tố giống nhau và khác biệt giữa các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Kết quả phân tích cho thấy thửa đất cần định
giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau (mục đích sử dụng, không có
tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác
biệt (vị trí; giao thông; diện tích, kích thước; các yếu tố hạ tầng khác).
b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác
biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt
về vị trí:
thửa đất A bằng thửa đất D (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A), hơn thửa đất B
(tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B) là 4%, hơn thửa đất C (tiếp giáp mặt đường
Nguyễn Văn C) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa
đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B là 96%, giá đất của thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
100% - 96%
|
= 4,17%
|
96%
|
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
100% - 98%
|
= 2,04%
|
98%
|
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về giao thông: thửa đất A bằng
thửa đất C (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), hơn thửa đất B (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng
10m) là 5%, kém hơn thửa đất D (tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m) là 10%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa
đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất của thửa đất D là
110%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
100% - 95%
|
= 5,26%
|
95%
|
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
100% - 110%
|
= -9,09%
|
110%
|
- Điều
chỉnh mức giá do yếu
tố khác biệt về diện tích, kích thước: thửa đất A bằng thửa đất B (cùng có kích
thước mặt tiền 10m), hơn thửa đất C
(có kích thước mặt tiền 7m) là 5%, hơn thửa
đất D (có kích thước mặt tiền 6m)
là 6%.
Thửa đất A và thửa đất C (có chiều sâu
10m) hơn thửa đất B và thửa đất D (có chiều sâu 15m) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A là
100% thì giá đất của thửa đất B là 98%, giá đất của thửa đất C là 95%, giá đất
của thửa đất D là 92%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:
100% - 98%
|
= 2,04%
|
98%
|
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:
100% - 95%
|
= 5,26%
|
95%
|
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:
100% - 92%
|
= 8,70%
|
92%
|
- Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt
về hạ tầng khác:
Cấp nước sạch: thửa đất A bằng thửa đất D
(thuộc khu vực cấp nước tốt) hơn thửa đất B
và thửa đất C (thuộc khu vực cấp nước kém ổn định) là 2%.
Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa
đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98%.
Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B và thửa đất
C là:
100% - 98%
|
= 2,04%
|
98%
|
3. Ước tính giá của thửa đất cần định
giá:
TT
|
Yếu tố so sánh
|
Thửa đất A
|
Thửa đất B
|
Thửa đất C
|
Thửa đất D
|
1
|
Diện tích
|
100 m2
|
150 m2
|
70 m2
|
90 m2
|
2
|
Giá trị đất chuyển nhượng
|
4.500 triệu đồng
|
2.240 triệu đồng
|
3.060 triệu đồng
|
|
3
|
Giá đất chuyển nhượng
|
30
triệu đồng/m2 |
32
triệu đồng/m2 |
34
triệu đồng/m2 |
|
4
|
Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
|
||||
4.1
|
Vị trí
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh
viện
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh
viện
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường
học, bệnh viện
|
Tỷ lệ
|
100%
|
96%
|
98%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
4,17%
|
2,04%
|
0%
|
||
Mức điều chỉnh
|
1,25
triệu đồng/m2 |
0,65
triệu đồng/m2 |
0
triệu đồng/m2 |
||
4.2
|
Giao thông
|
Đường nhựa, mặt
cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m
|
Đường nhựa, mặt
cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10m
|
Đường nhựa, mặt
cắt (bao gồm cả 2.96 vỉa hè) rộng 15m
|
Hai đường nhựa,
mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m
|
Tỷ lệ
|
100%
|
95%
|
100%
|
110%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
5,26%
|
0%
|
-9,09%
|
||
Mức điều chỉnh
|
1,58
triệu đồng/m2 |
0
triệu đồng/m2 |
-3,09
triệu đồng/m2 |
||
4.3
|
Diện tích, kích thước
|
||||
- Mặt tiền
|
10 m
|
10 m
|
7 m
|
6 m
|
|
- Chiều sâu
|
10 m
|
15 m
|
10 m
|
15 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
98%
|
95%
|
92%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
2,04%
|
5,26%
|
8,70%
|
||
Mức điều chỉnh
|
0,61
triệu đồng/m2 |
1,68
triệu đồng/m2 |
2,96
triệu đồng/m2 |
||
4.4
|
Các yếu tố hạ tầng
|
||||
Cấp nước sạch
|
Tốt
|
Kém ổn định
|
Kém ổn định
|
Tốt
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
98%
|
98%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
2,04%
|
2,04%
|
0%
|
||
Mức điều chỉnh
|
0,61
triệu đồng/m2 |
0,65
triệu đồng/m2 |
0
triệu đồng/m2 |
||
5
|
Giá đất ước tính của thửa đất cần định
giá theo từng thửa đất so sánh
|
34,05
triệu đồng/m2 |
34,99
triệu đồng/m2 |
33,87
triệu đồng/m2 |
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định
giá
Giá của thửa
đất cần định giá A
|
=
|
34,05 + 34,99 + 33,87
|
=
|
34,30 triệu đồng/m2
|
3
|
Tỷ lệ chênh lệch
giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so
sánh B là:
Tỷ lệ chênh lệch A/B
|
=
|
34,30 - 34,05
|
x 100% =
|
0,73%
|
34,05
|
Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất
của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.
Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá
A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.
Kết luận: Giá đất của thửa
đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m2
(Các số liệu nêu trong Ví dụ mang tính chất
minh họa)
PHỤ
LỤC SỐ 02
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG
PHÁP CHIẾT TRỪ
Thửa đất cần định giá là một thửa đất ở tại
thành phố A, giáp mặt đường nội bộ rộng 8m trong một khu đô thị mới, có diện
tích 90m2 (mặt tiền 5m x chiều sâu 18m), trên thửa đất đã xây dựng
nhà 3 tầng hoàn chỉnh. Việc xác định giá của thửa đất trên theo phương pháp chiết
trừ thực hiện như sau:
1. Khảo sát, thu thập thông tin
Khảo sát thị trường, thu thập được thông
tin về 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với bất động sản cần định giá trong
cùng khu đô thị trên. Để đơn giản, trong ví dụ này chỉ thực hiện ước tính giá đất
của 01 bất động sản so sánh trong số 03 bất động sản đã giao dịch thành công.
Các thông tin thu thập được của bất động
sản so sánh đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là 100m2 (nhà
03 tầng, diện tích xây dựng mỗi tầng 75m2; mặt tiền 5m) nằm tiếp
giáp đường nội bộ khác rộng 8m; giá bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch
thành công là 7.200 triệu đồng, thời điểm chuyển nhượng cách thời điểm hiện tại
6 tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường tương đối ổn định.
Khi phân tích, so sánh mức giá do các yếu
tố khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với thửa đất của bất động sản
cần định giá, xác định được tỷ lệ điều chỉnh mức giá là 6%.
Khảo sát thực địa và thị trường thu thập
được số liệu sau:
- Đơn giá xây dựng ngôi nhà có tiêu chuẩn
kỹ thuật tương đương theo giá thị trường hiện tại là 7 triệu đồng/m2
sàn (đơn giá trọn gói).
- Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời
kinh tế dự kiến là 40 năm.
2. Xác định giá trị hiện tại của tài sản
gắn liền với đất của các bất động sản so sánh
- Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi
nhà: 75m2/tầng x 3 tầng = 225 m2.
- Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà
có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương:
7 triệu đồng/m2
x 225 m2 = 1.575 triệu đồng.
- Xác định giá trị hao mòn:
+ Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác
định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:
Tỷ lệ hao mòn
của ngôi nhà
|
= 1
|
-
|
Số năm sử dụng còn lại
|
Tuổi đời kinh tế
|
|||
= 1 -
|
28
|
= 0,30 hoặc 30%
|
|
40
|
+ Giá trị hao mòn: 1.575 triệu đồng x 30%
= 472,5 triệu đồng
- Giá trị hiện tại của ngôi nhà:
1.575 triệu đồng
- 472,5 triệu đồng = 1.102,5 triệu đồng
3. Ước tính giá đất của bất động sản so
sánh
Giá trị đất của bất động sản so sánh là:
7.200 triệu đồng
- 1.102,5 triệu đồng = 6.097,5 triệu đồng
Giá đất của bất động sản so sánh là:
6.097,5 triệu đồng/100m2
= 60,975 triệu đồng/m2
4. Ước tính giá đất của bất động sản cần
định giá
Tỷ lệ điều chỉnh mức giá do các yếu tố
khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với thửa đất của bất động sản
cần định giá là 6%. Do đó giá đất ước tính của bất động sản cần định giá là:
60,975 triệu đồng
+ (60,975 triệu đồng x 6%) = 64,634 triệu đồng/m2
Làm tròn: 64,6
triệu đồng/m2
Giả định có 02 bất động sản so sánh khác,
áp dụng phương pháp xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, xác
định được giá đất lần lượt là: 58 triệu đồng/m2 và 65 triệu đồng/m2.
Sau khi phân tích, so sánh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa 02 thửa đất của
02 bất động sản so sánh này với thửa đất của bất động sản cần định giá, xác định
được tỷ lệ điều chỉnh mức giá lần lượt là 7% và -2%.
Từ đó, giá đất ước tính của bất động sản
cần định giá theo giá đất của 02 bất động sản so sánh nêu trên là:
58,0 triệu đồng
+ (58,0 triệu đồng x 7%) = 62,06 triệu đồng/m2
65,0 triệu đồng
+ [65,0 triệu đồng x (-2%)] = 63,70 triệu đồng/m2
5. Xác định giá đất của bất động sản cần
định giá
Giá đất của bất
động sản cần định giá
|
=
|
64,6 + 62,06 + 63,70
3
|
=
|
63,45 triệu đồng/m2
|
Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của bất động
sản cần định giá với giá đất ước tính theo các bất động sản so sánh lần lượt
là: -1,78% ; 2,24% và -0,39%.
Do đó, giá đất của bất động sản cần định
giá bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.
Kết luận: Giá đất của bất
động sản cần định giá là 63,45 triệu đồng/m2
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
PHỤ
LỤC SỐ 03
(Ban hành kèm
theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMTngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường)
VÍ
DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Ví dụ 1:
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định
giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện B,
tỉnh C thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích
4.000 m2, một năm trồng 03 vụ lúa tẻ thường.
Kết quả, khảo sát, thu thập thông tin của
thửa đất cần định giá trong 3 năm liên tục tính đến thời điểm định giá như sau:
Nội dung
|
Đơn vị tính
|
2011
|
2012
|
2013
|
Sản lượng lúa thu hoạch cả năm
|
Kg
|
7.200
|
7.000
|
6.800
|
Giá bán bình quân các năm
|
đồng/kg
|
4.300
|
4.700
|
4.600
|
Tổng thu nhập
|
đồng
|
30.960.000
|
32.900.000
|
31.280.000
|
Chi phí sản xuất
|
đồng
|
21.000.000
|
20.000.000
|
18.500.000
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm của loại tiền
gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
|
%/năm
|
12
|
9
|
8,5
|
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm:
30.960.000 + 32.900.000 + 31.280.000
|
=
|
31.713.333 đồng
|
3
|
- Chi phí bình quân một năm:
21.000.000 + 20.000.000 + 18.500.000
|
=
|
19.833.333 đồng
|
3
|
- Thu nhập ròng bình quân một năm:
31.713.333 đồng
- 19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một
năm là:
12% +
9% + 8,5%
|
=
|
9,83%
|
3
|
- Giá trị của thửa đất cần định giá là:
Giá trị của
thửa đất cần định giá
|
=
|
11.880.000 đồng
|
x 100
|
= 120.854.527 đồng
|
9,83
|
- Giá đất của thửa đất cần định giá là:
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
120.854.527 đồng
|
= 30.214 đồng/m2
|
4.000m2
|
Làm tròn: 30.000 đồng/m2
Kết luận: Giá đất của thửa
đất cần định giá là 30.000 đồng/m2
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
Ví dụ 2:
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định
giá đất nông nghiệp trồng cây cà phê (cây lâu năm) tại xã B của huyện C, tỉnh D
thuộc khu vực Tây Nguyên. Thửa đất cần định giá có diện tích 10 ha, đất đỏ
bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03
năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời
gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư. Kết quả khảo sát, thu thập thông tin của
thửa đất cần định giá như sau:
STT
|
Khoản mục chi phí
|
Đơn vị
|
Kiến thiết cơ bản (trồng
mới và chăm sóc)
|
Chăm sóc, thu hoạch,
01 năm (thời kỳ khai thác)
|
1
|
Vật tư, dụng cụ
Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực
vật, vật tư; dụng cụ khác
|
đồng/ha
|
47.500.000
|
22.500.000
|
2
|
Nhân công
Bình quân nhân công bậc 3
|
đồng/ha
|
90.000.000
|
60.000.000
|
3
|
Máy
Bao gồm: máy cày, máy bừa, máy khoan, phương
tiện vận chuyển..
|
đồng/ha
|
8.500.000
|
3.500.000
|
4
|
Chi phí khác (quản lý, thuế sử dụng đất...)
|
đồng/ha
|
7.300.000
|
4.300.000
|
Cộng
|
đồng/ha
|
153.300.000
|
90.300.000
|
Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch
bình quân trong một năm: 3,5 tấn/ha/năm.
Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một
năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi
tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là:
12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt
cà phê nhân xô là:
40.000 đồng/tấn
x 3,5 tấn/ha x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm
- Chi phí bình quân một năm:
90.300.000đồng/ha
x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm
- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà phê
nhân xô:
1.400.000 đồng - 903.000.000 đồng =
497.000.000 đồng/năm
- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định
giá:
Giá trị của
thửa đất và vườn cây
|
=
|
497.000.000 đồng/năm
|
x 100
|
=
|
5.055.951.170 đồng
|
9,83
|
- Giá trị thửa đất cần định giá:
5.055.951.170 đồng
- (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
3.522.951.170 đồng/năm
|
=
|
35.230 đồng/m2
|
100.000 m2
|
Kết luận: Giá đất của thửa
đất cần định giá làm tròn là 35.000 đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
Ví dụ 3:
Xác định giá của một thửa đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có
công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ
trợ với các thông tin như sau:
- Diện tích thửa đất: 6.000m2,
thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.
- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng
3.000m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000m2;
Diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000m2.
- Tổng giá trị công trình trên đất (tòa
nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu
đồng.
- Giá trị thu hồi của công trình sau khi
hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
- Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03
tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố
khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định
giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỉ
lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần
thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.
- Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn
phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân, công quản lý, sửa chữa bảo
dưỡng...) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30
triệu đồng.
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một
năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi
VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi
tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh là: r = 9,83%/năm (năm 2011 là:
12%; năm 2012 là 9%; năm 2013 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng
là:
0,23 triệu đồng/m2/tháng
x 22.000m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm là:
48.576 triệu đồng
x 15% = 7.286 triệu đồng.
- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là: 30
triệu đồng.
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn
phòng là:
48.576 triệu đồng
- 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại
là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:
R=
|
r x (1 + r)n
|
=
|
9,83 % x (1 + 9,83
%)40
|
= 10,07%
|
(1 + r)n
- 1
|
(1 + 9,83 %)40 - 1
|
- Giá trị của bất động sản là:
Giá đất của bất
động sản
|
=
|
41.260 triệu
đồng
|
x 100
|
= 409.7280
triệu đồng
|
10,07%
|
- Giá trị của thửa đất là:
409.728 triệu đồng
- 315.000 triệu đồng = 94.728 triệu đồng.
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
94.728 triệu
đồng
|
= 15,788 triệu đồng/m2
|
6.000m2
|
Kết
luận:
Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
PHỤ
LỤC SỐ 04
(Ban hành kèm
theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường)
VÍ
DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Năm 2014, Ủy ban nhân dân Thành phố A dự
kiến giao một khu đất có diện tích 20.000m2 cho một Công ty B kinh
doanh nhà ở đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà
văn phòng cho thuê. Hiện tại lô đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt
bằng. Trong đó phương án hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất:
- 7.000m2 đất để xây dựng nhà
chung cư, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 20 tầng; hình thức sử dụng
đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất.
- 9.000m2 đất để xây dựng tòa
nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000m2, cao 15 tầng;
hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê,
thời hạn thuê đất là 50 năm.
- 4.000m2 đất đường giao thông
nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giả định dự án này sẽ hoàn thành trong
vòng 02 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối
năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:
1. Các khoản chi phí để thực hiện dự án
(chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng
15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng).
- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng:
10,2 triệu đồng/m2;
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng:
9 triệu đồng/m2;
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc
phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng là: 70.000 triệu đồng (trong đó
dự phòng của nhà chung cư là 42.000 triệu đồng).
- Chi phí quản lý dự án (dùng để tổ chức
thực hiện các công việc: lập dự án, thẩm định dự án, thẩm định thiết kế, lựa chọn
nhà thầu, giám sát thi công xây dựng, quản lý chất lượng và các công việc khác
có liên quan của chủ đầu tư công trình...) bằng 2% tổng chi phí xây dựng và thiết
bị của dự án.
- Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý bằng
1% tổng doanh thu.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu
tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng và giá
trị khu đất của dự án.
- Biết mức lãi suất cho vay trung hạn
bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng
thương mại nhà nước trên địa bàn để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động
sản là 12%/năm.
Các khoản chi đầu tư cơ sở hạ tầng và tư vấn
đầu tư xây dựng thực hiện trong năm đầu; Các khoản chi xây dựng các tòa nhà;
chi phí dự phòng, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực
hiện theo chi phí xây dựng và thiết bị của từng năm.
2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng
(chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20
triệu đồng/m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng
diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách
hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối
năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.
- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn
phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; Giá cho thuê bình
quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m2/tháng
(Giả sử trong thời gian thực hiện dự án, giá cho thuê văn phòng không thay đổi);
tỉ lệ cho thuê được (tỉ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà
văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15%
doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định
giá khu đất thực hiện như sau:
I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng
nhà chung cư
1. Ước tính doanh thu phát triển nhà
chung cư
- Năm thứ nhất:
(4.000m2/tầng
x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50%
=
640.000 triệu đồng
- Năm thứ hai:
(4.000m2/tầng
x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50%
= 640.000 triệu đồng
- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư
quy đổi về giá trị hiện tại
640.000 triệu đồng
|
+
|
640.000 triệu
đồng
|
= 1.081.632,65
triệu đồng
|
(1+12%)1
|
(1+12%)2
|
2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung
cư
a) Chi phí đầu tư xây dựng
Năm thứ nhất:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà
chung cư: 8.000 triệu đồng
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000m2 x
0,8 triệu đồng/m2 x 7.000m2/(7.000m2+ 9.000m2)
= 7.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa chung cư:
4.000m2/tầng
x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50%
= 408.000 triệu
đồng
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc
phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% =
21.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(7.000 triệu đồng
+ 408.000 triệu đồng) x 2% = 8.300 triệu đồng
- Tổng chi phí năm thứ nhất:
8.000 + 7.000 +
408.000 +21.000 + 8.300 = 452.300 triệu đồng.
Năm thứ hai:
- Chi phí xây dựng nhà chung cư:
4.000m2/tầng
x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 x 50%
= 408.000 triệu
đồng
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc
phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng: 42.000 triệu đồng x 50% =
21.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
408.000 triệu đồng x 2% = 8.160 triệu đồng
- Tổng chi phí năm thứ hai:
408.000 + 21.000 + 8.160 = 437.160 triệu
đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư
quy đổi về hiện tại:
452.300 triệu đồng
|
+
|
437.160 triệu đồng
|
= 752.340,56
triệu đồng
|
(1+12%)1
|
(1+12%)2
|
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý
1% x 1.081.632,65 triệu đồng = 10.816,33
triệu đồng
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu
tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn:
15% x (Vcc
+ 752.340,56 triệu đồng)
Trong đó: Vcc là giá trị khu đất
xây dựng nhà chung cư
d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung
cư
752.340,56 triệu
đồng + 10.816,33 triệu đồng+ 15% x(Vcc + 752.340,56 triệu đồng)
= 876.007,97 +
0,15Vcc (triệu đồng)
3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung
cư:
Vcc=
1.081.632,65 triệu đồng - (876.007,97 + 0,15Vcc) triệu đồng
Vcc
= 178.804,07 triệu đồng
4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung
cư:
178.804,07 triệu
đồng /7.000m2 = 25,54 triệu đồng/m2.
II. Xác định giá đất của tòa nhà văn
phòng cho thuê
1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa
nhà văn phòng cho thuê:
- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm
là:
0,3 triệu đồng/tháng
x (4.000m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng
= 129.600 triệu
đồng.
- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng
15% doanh thu) là:
129.600 triệu đồng
x 15% = 19.440 triệu đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn
phòng là:
129.600 triệu đồng
- 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng
- Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về
thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu):
DTvp=
|
0
|
+
|
0
|
+
|
 |
= 728.647,53
triệu đồng
|
(1 + 12%)1
|
(1 + 12%)2
|
Trong đó:
DTvp là doanh thu phát triển tòa nhà văn
phòng.
Thời gian thực hiện dự án tương ứng thời
gian được thuê đất (50 năm).
2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà
văn phòng cho thuê.
a) Chi phí đầu tư xây dựng.
Năm thứ nhất:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn
phòng:
15.000 triệu đồng
- 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
20.000m2
x 0,8 triệu đồng/m2 x 9.000m2 /(7.000m2 +
9.000m2)
= 9.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:
4.000m2/tầng
x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 x 50%
= 270.000 triệu
đồng
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc
phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:
(70.000 -
42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án:
(9.000 triệu đồng
+ 270.000 triệu đồng) x 2% = 5.580 triệu đồng.
- Tổng chi phí năm thứ nhất:
7.000 + 9.000 +
270.000 + 14.000 + 5.580 = 305.580 triệu đồng.
Năm thứ hai:
- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:
4.000m2/tầng
x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 x 50%
= 270.000 triệu
đồng.
- Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc
phát sinh và trượt giá trong thời gian xây dựng:
(70.000 -
42.000) x 50% = 14.000 triệu đồng
- Chi phí quản lý dự án: 270.000 triệu đồng
x 2% = 5.400 triệu đồng.
- Tổng chi phí năm thứ hai:
270.000 +
14.000 + 5.400 = 289.400 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng quy đổi về
hiện tại:
305.580 triệu
đồng
|
+
|
289.400 triệu
đồng
|
= 503.547,19
triệu đồng
|
(1+12%)1
|
(1+12%)2
|
b) Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý
quy đổi về hiện tại.
1% x 728.647,53
triệu đồng = 7.286,48 triệu đồng.
c) Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu
tố rủi ro kinh doanh, chi phí vốn:
15% x (Vvp
+ 503.547,19) triệu đồng
Trong đó: Vvp là giá trị khu đất
tòa nhà văn phòng cho thuê
d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng
503.547,19 triệu
đồng + 7.286,48 triệu đồng + 15% x(Vvp+503.547,19)triệu đồng
= 586.365,75 +
0,15Vvp (triệu đồng)
3. Xác định giá trị của khu đất tòa nhà
văn phòng cho thuê
Vvp
= 728.647,53 triệu đồng - (586.365,75 + 0.15Vvp) triệu đồng
Vvp
= 123.723,29 triệu đồng
4. Xác định giá đất của khu đất tòa nhà
văn phòng cho thuê
123.723,29 triệu
đồng/ 9.000m2 = 13,75 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị của khu đất có diện
tích 20.000m2 cần định giá
178.804,07 triệu
đồng + 123.723,29 triệu đồng = 302.527,36 triệu đồng
- Giá trị của khu đất nhà chung cư là
178.804,07 triệu đồng; Giá đất của khu đất nhà chung cư là 25,54 triệu đồng/m2.
- Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng
cho thuê là 123.723,29 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho
thuê là 13,75 triệu đồng/m2.
(Các số liệu
nêu trong Ví dụ mang tính chất minh họa)
Ý KIẾN