Các loại văn bản, hợp đồng bắt buộc hoặc không cần bắt buộc phải có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
I. Các loại văn bản, giao dịch, hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
| STT | VĂN BẢN |
CĂN CỨ PHÁP LÝ
|
GHI CHÚ |
| CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT KHÔNG PHẢI LÀ NHÀ Ở | |||
| 1 |
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSD đất; QSD đất và tài sản gắn liền với đất
|
Điểm a, b Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013
|
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, QSD đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSD, QSD đất và TS gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh BĐS được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên |
| 2 | Văn bản mua bán, thuê mua công trình xây dựng của các bên đều là cá nhân | Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014 | |
| 3 | Văn bản tặng cho công trình xây dựng mà người được tặng cho là hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư | Điểm c, Khoản 1, Khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP |
Không bắt buộc nhưng khuyến nghị nên công chứng, chứng thực để hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận
|
| 4 | Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình | Khoản 3 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP | Không bắt buộc nhưng khuyến nghị nên công chứng, chứng thực để hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận |
| 5 | Văn bản mua bán, tặng cho rừng sản xuất là rừng trồng; cây lâu năm; Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng rừng, trồng cây lâu năm | Khoản 3 Điều 33; Khoản 2 Điều 34; Khoản 8 Điều 33; Khoản 6 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP | Không bắt buộc nhưng khuyến nghị nên công chứng, chứng thực để hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận |
| CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG LIÊN QUAN ĐẾN NHÀ Ở | |||
| 1 | Hợp đồng thuê, thuê mua, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà |
Khoản 3, Điều 93 Luật Nhà ở 2014 |
Các trường hợp không bắt buộc công chứng, chứng thực: Cá nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng; Bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; Thuê nhà công vụ; Thuê mua nhà ở xã hội |
| 2 |
- Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi nhà ở;
- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở, thế chấp nhà ở;
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
|
Khoản 1, Điều 122 Luật nhà ở 2014 |
Không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng nếu tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu NN; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở |
| 3 | Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không phải là nhà thương mại của Tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản |
- Luật Nhà ở 2014 buộc phải công chứng (Điều 122 )
- Luật Kinh doanh BĐS không bắt buộc phải công chứng (Điều 17)
|
|
| CÁC LOẠI VĂN BẢN THỪA KẾ VÀ DI CHÚC | |||
| 1 | Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ | Khoản 3 Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 | Phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực để xác định tính hợp pháp |
| 2 | Di chúc miệng được ghi lại bởi người làm chứng |
Khoản 5 Điều 630 BLDS 2015 |
Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng thì mới được coi là hợp pháp |
| 3 | Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài | Khoản 5 Điều 647 Bộ luật dân sự 2015 | Phải được dịch ra Tiếng Việt và có công chứng, chứng thực |
4
|
- Văn bản thừa kế nhà ở
- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
|
Khoản 3 Điều 122 Luật nhà ở 2014 và Điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 |
Được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự
|
| 5 | Các loại giao dịch về thừa kế (khai nhận, phân chia, từ chối nhận di sản) | Bộ luật dân sự và Luật công chứng 2014 | |
| HÔN NHÂN VÀ GIA ĐÌNH | |||
| 1 | Văn bản thoả thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng | Điều 47 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 | Được ký kết trước ngày đăng ký kết hôn và có hiệu lực vào ngày đăng ký kết hôn |
| 2 | Văn bản thoả thuận về việc chia tài sản chung vợ chồng | Khoản 2, Điều 38 Luật HN và GĐ | Không bắt buộc phải công chứng, tuy nhiên để xác thực với nguời thứ 3 thì cần phải công chứng, chứng thực |
| 3 | Văn bản thoả thuận về việc mang thai hộ | Khoản 2, Điều 96 Luật HN và GĐ | Việc thoả thuận mang thai hộ đối với người mang thai hộ đang có quan hệ hôn nhân phải được sự đồng ý của người chồng. |
| 4 | Văn bản uỷ quyền cho nhau về việc thoả thuận mang thai hộ | Khoản 2, Điều 96 Luật HN và GĐ | Uỷ quyền lại không có giá trị pháp lý |
| PHƯƠNG TIỆN GIAO THÔNG | |||
1
|
Giấy bán, tặng, cho phương tiện giao thông của cá nhân (chủ phương tiện là cá nhân) | Điểm b, khoản 2, Điều 8, Thông tư 58/2020/TT-BCA | Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân phải có xác nhận công chứng hoặc chứng thực hoặc xác nhận của cơ quan, tổ chức, đơn vị công tác đối với LLVT để làm thủ tục đăng ký xe.
|
| 2 | Hợp đồng mua bán, cho tặng xe máy chuyên dùng; phương tiện giao thông đường sắt; phương tiện thuỷ nội địa; tàu biển | K.1, Đ.3, Thông tư 22/2019/TT-BGTVT; Đ.5, Thông tư 21/2018/TT-BGTVT; Đ.14, Thông tư 75/2015/TT-BGTVT; Đ.9 Nghị định 171/2016/NĐ-CP | Bắt buộc để làm thủ tục đăng ký phương tiện |
| 3 | Hợp đồng mua, thuê mua tàu bay | Điều 5 Nghị định 68/2015/NĐ-CP | Bắt buộc để làm thủ tục đăng ký tàu bay |
II. Trong lĩnh vực giao dịch bất động sản, bắt buộc phải công chứng 11 loại hợp đồng sau:
- Tặng cho bất động sản (căn cứ: Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015)
- Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. (Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
- Hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng do tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp của loại giao dịch này. (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
- Hợp đồng đổi nhà ở là giao dịch về chuyển quyền sở hữu để được Nhà nước công nhận và sang tên sở hữu nên cần thiết có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý nên bắt buộc phải công chứng. (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở thương mại trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở bởi một bên là tổ chức. (khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014)
- Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại (Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014)
- Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm c khoản 3 Điều 167 luật đất đai 2013)
- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)
- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013)
Lưu ý:
- Các hợp đồng từ 1 đến 6 sẽ loại trừ trường hợp mua bán mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư- Các hợp đồng từ 8 đến 11 sẽ loại trừ các trường hợp Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (điểm a khoản 3 Điều 167 luật đất đai 2013)
- Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản thì không cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
III. Những hợp đồng nên công chứng để đảm bảo không gặp vướng mắc khi thực hiện xác lập quyền sở hữu và các vướng mắc khác về xử phạt VPHC:
- Hợp đồng ủy quyền sử dụng xe ô tô: cần công chứng để đảm bảo khi lưu hành xe ô tô các bạn không bị xử phạt lỗi xe không chính chủ.
- Hợp đồng chuyển nhượng vốn (khi thực hiện thủ tục mua bán doanh nghiệp): để đảm bảo sự sai lệch về hồ sơ thực tế và hồ sơ gửi lên phòng đăng ký kinh doanh không làm vô hiệu hợp đồng loại này.
- Hợp đồng ủy quyền cá nhân (Ủy quyền đổi bằng lái xe ô tô, ủy quyền xin cấp lý lịch tư pháp, ủy quyền nhận dấu công ty...): khi thực hiện các thủ tục không bị các cơ quan quản lý nhà nước gây khó khăn.
IV. Các trường hợp giao dịch về nhà đất không bắt buộc công chứng, chứng thực:
1. Hợp đồng về nhà ở
- Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
- Góp vốn bằng nhà ở mà có 1 bên là tổ chức
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
Với những trường hợp trên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
2. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản
Với các trường hợp trên được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản nêu trên phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận./.
Như vậy, ngoài những loại hợp đồng nói trên bắt buộc hoặc nên công chứng thì các trường hợp lập hợp đồng khác sẽ không bắt buộc, không cần phải công chứng./.
Minh Hùng (Tổng hợp)
Văn bản pháp lý tham khảo:
Ý KIẾN